【房东的事： 如何处理租客押金？】（祝良律师随笔№.. 789）

租客押金，又叫保证金、安全定金，是租约里规定的受州法甚至县市规章约束的保障房东利益的一个手段。这个手段之应用范围，例如押金多少、何时退还、退还多少等，一不小心，拿捏不准，就会损及租客的利益，引起争议甚至诉讼，让双方都寝食不安。

基本道理是，房东先收取押金，才让租客入住；租客若不按时缴租或者没有修复对物业的正常磨损之外的损坏，那么房东的相关损失从押金里扣除（加州民法典§1950.5）。但若干诉讼和判例扩大了它的涵义：房东在租客入住前收取的租金之外的其他费用，例如查信用的服务费、清洗费、行政开销等，都属于押金范围，都是应该依约退换的，因而不能列入第一个月的租金。此外，房东不可以无故要求房客仅以现金支付押金（加州民法典§1947.3）。

第一个月的房租不包括押金。也就是说，押金是第一个月租金之外的保证金。若租客没有按时缴租，押金可以用来抵充最后一个月的租金。但要注意，除非租约另有规定，押金不是最后一个月的租金。房客必须支付最后一个月的租金。把最后一个月租金和押金混在一起，很容易出麻烦。若租约里说押金含最后一月租金，那么租金优先，谁来负责修理费、清洗费呢？

出租的物业，如不包家具，押金不可超过两个月的租金；如包家具，押金不可超过三个月的租金。包家具是指在所租物业里房东提供卧室至少一床、起居室至少一张椅子或沙发、厨房至少一炉一冰箱，另外至少一饭桌和座椅。如租客自带水囊床，房东可额外增加多至半月租金的押金。某些县市对此有不同规定。

提押金可以随同提租金。只要按照县市规定房东可以合法地提租金，就可以合法地提押金。“月到月”情况下，提押金需要30天预先通知。如提租金超过10%，则需要60天预先通知。通知必须是书面的。

房东必须在租客搬出后3周之内，要么退还全部押金，要么退还部分押金（如果有剩余的话）和扣除部分的用途细目和相关收据。关于维修、清理等开销，不能一句话就打发了。租客有权要求房东提供用途细目和相关收据。如果房东因为扣留押金而被房客告到了小额赔偿法庭，最好的应对方式是，假如房客有错造成了超出押金的损失，反诉房客，要求赔偿；庭审时房东必须把用途细目和相关收据当作证据，以证明扣留部分或全部押金是合理的。

房东卖屋时，租客押金有两种处理办法。一是房东扣除合理开销后把剩余押金退还租客，买家即新房东从租客那里另收押金。二是，在房屋买卖协议里注明，租客押金转移给买主即新房东，将来搬家时新房东依租约退还房客。

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【祝良律师简介】
美 国最高法院出庭律师、美国注册专利律师。加州、纽约州、哥伦比亚特区(DC)执业律师。法学博士、知识产权法硕士、哲学硕士、电子工程学士。专业 领域: 专利/商标、公司/合同、地产/信托、签证/移民、雇主维权等。办公室在南湾San Jose,东湾Fremont, 中半岛Burlingame和三谷Pleasanton。
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