房东希望房客按时交租、爱护财产、不干扰其他租客的生活，这是天经地义的。但现实生活并不总是如愿。大众意识中，房东是强势一方，租客是弱势一方。因此，政府就要出面维护一个公平秩序。加州专门设有一个公平就业与住房部（DFEH），其职能是执行民权法，保护百姓在就业、住房、公共设施使用方面不受歧视、仇恨暴力和人口贩之害。

公平住房法是上世纪60年代民权运动的产物，有联邦的、州的和地方的，它们对房东筛选或驱逐房客的权利设定了诸多限制。一不小心，就可能触发歧视诉讼。任何基于种族、肤色、宗教、年龄、残疾、国籍、祖先、性别、性别选择、性倾向、婚姻状况、家庭状况、收入来源、医疗状况的歧视，一律违法（42 USC §3604; Govt C §§12921(b), 12955）。

房东在招租广告、处理租客申请或者在确立出租条件（例如租期、租金）等方面必须一视同仁。本来还有公寓可供出租，但对黑人申请人说没有了，这也是种族歧视。房客可起诉，要求损失赔偿和惩罚性赔偿，甚至要求禁制令，禁止房东的歧视行为。在住房申请方面，房东应该给与残疾人一定的方便。假如出租的物业不方便残疾人使用，房东还需要做必要的改动、装修，否则，也构成歧视。此外，在驱赶房客的诉讼里，如果房客能证明房东有违反公平住房法的歧视行为，房东败诉的可能性很高。

要避免这些麻烦，在一开始挑选房客时，就要制定合法的、有效的申请程序和审核标准，并严格执行之。 查阅申请人过去3-5年的犯罪记录、信用记录、雇佣记录、租房记录并要求推荐信，是获取有用信息的手段。如有多人同时申请一个住所，比较这几个指标，就可以相对客观地确定人选。 但是，执行客观指标的标准本身不能不公平，例如，相同适用不应该产生差别影响。

【祝良律师简介】
美 国最高法院出庭律师、美国注册专利律师。加州、纽约州、哥伦比亚特区(DC)执业律师。法学博士、知识产权法硕士、哲学硕士、电子工程学士。专业 领域: 专利/商标、公司/合同、地产/信托、签证/移民、雇主维权等。办公室在南湾San Jose,东湾Fremont, 中半岛Burlingame和三谷Pleasanton。
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