【地产交易中的欺诈与不披露的责任】（祝良律师随笔№. 404）

大部分地产交易中的欺诈是引诱上当型的。受骗方理解自己要签约，但其签约的意愿则是由另一方的欺诈诱导的。基于诱骗签成的协议，看似存在合意（即意思表示一致），实际上受骗方根本就不知道签约行为的性质，不知道所签的是哪门子约，因而就缺少合意基础。

欺诈大致分三类：一、谎称事实，即对重要事实的虚假表示，可分为故意的（直接撒谎CC§1572）和非故意的（不小心提供了不实信息CC§1710）；二、隐瞒事实，即拒不披露重要事实，或者封锁、压制涉及重要事实的信息渠道；三、蒙骗，即承诺做但并无意做。在涉及职业关系时，例如在经纪与客户关系中，违反了忠信义务也可能构成法律上推定的诈欺。

递交一个诉讼案子，只需要被告对一项重要事实的错误表述就够了。什么样的事实才算重要？对它的错误表述足可以引诱原告采取了对原告自己不利的立场，这样的事实就是重要事实。把法律表述错了，算不上欺诈，一般不能构成诉因，除非存在保密关系或者忠信责任。

被骗方的可获得的救济包括：

1、违反民法典的责任（CC§§1102 – 1102.17，2079）。例如，民居地产交易中，卖方（及其经纪）非故意地违反了披露义务，则应赔偿买方的实际损失（CC§1102.13）。

2、违约责任。几乎所有涉及欺诈的地产纠纷也涉及合同。所以，诈欺行为导致的违约责任，是这类诉讼的主要内容之一。相应的法律依据是民法典CC§1571-1574和商法典Com C§2721。CC§1571把合同诈骗分为事实上的和法律上推定的。事实上的合同诈欺包括一方为了签约所做的欺骗行为，例如：明知道某件事是不真实的，却当做真实的向另一方提议；明知道某件事是真实的，却告诉对方那是不真实的；隐瞒事实；本来无意做却承诺要做；其他骗人的行为。CC§1572只适用于合同诈骗的违约责任。没有合同，就没有合同诈骗，CC§1572就不适用。

3、诈欺的侵权责任，见侵权责任法的相关规定（CC§1709 - 1710）。一方为了引诱另一方改变其伤势或险情的立场而欺骗后者，必须承担后者因受骗而蒙受的损失。这里的关键是受骗方因为受骗而“改变了立场”。在履行合同时因一方过失给另一方造成了损害，那么除了违约责任之外，还有过失损害赔偿的问题（Eads v Marks，1952）。但在合同履行中的欺诈，虽然是故意侵权行为，但由于这类行为的责任问题已由CC§1572覆盖，加州法院倾向于只接受违约诉因。

4、撤销买卖合同（即解约）。被骗的一方发现受骗后，可以撤销合同，双方的状态恢复原状（相当于合同没签过），买方还屋给卖方，卖方还钱给买方。被骗的一方也可以选择保留合同，告施骗的一方赔偿损失。若选择保留合同，就要履行合同。撤销合同和损害赔偿不能兼得。

5、修改合同。

6、不当得利和法律推定的信托。

7、违反明示保证的责任。

8、违反忠信义务的赔偿责任。

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【祝良律师简介】
美 国最高法院出庭律师、美国注册专利律师。加州、纽约州、哥伦比亚特区(DC)执业律师。法学博士、知识产权法硕士、哲学硕士、电子工程学士。专业 领域: 专利/商标、公司/合同、地产/信托、签证/移民、雇主维权等。办公室在南湾San Jose,中半岛Burlingame和三谷Pleasanton。
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