【如何解除地产买卖协议？】（祝良律师随笔№. 403）

解约是一个古老的合同法概念：合约解除了，相当于合约不存在，故其全部条款一律作废，原合约双方不再有什么责任，而且要恢复到签约之前的状态（注：汉语里合约、合同、协议、协约四词同义）。下面介绍的相关合同法原则适用于解除地产（房屋）买卖协议、卖方与经纪之间的代理协议、买卖双方之间的第三方托管指示（Escrow Instruction）以及房贷协议，特殊情况下，也适用于撤销用不正当手段获得的房契。

解约的方式有如下两种：

1、双方自愿解约（CC§1689(a)）。双方自愿达成的撤销合同（即解约）的协议是可执行的。 任何一方解约的理由，不论多么荒谬，只要是自愿的，不影响解约协议的执行。只要双方已同意解约，任何一方都不可反悔。双方的同意，以书面形式固定下来为好，但口头的意思表示一致依然有效。 

2、单方面要求解约，经诉讼，由法院裁定合同无效。例如，合同因欺诈、错误等因素无效，因标的与价金问题无法执行等。合同一旦被裁定无效，交易的标的物要归还原主，有责任的一方要赔偿另一方的间接损失。合同一方欲解约，必须及时地书面通知另一方，并承诺退还已收对方之交付（加州民法典CC§1691），经诉讼，由法院裁定解除。 欲解除合同的一方，如果由于没有及时通知另一方导致一旦解除合同会对另一方造成极不合理的后果，将丧失解除合同的权利（Citicorp, 9th Cir (1998)155 F3d 1097）。

合同解除后，双方恢复到合同订立之前的状态，卖方退还收到的价金，买方退还标的物。合同之解除（即解约）和合同之撤销有共同之处，也有区别。撤销合同是一种司法救济，只有法院有权撤销合同（CC§3412）。双方在合同撤销之后的状态，即如撤销之时的状态。

合同之订立，如果是由一方错误或者相互错误造成的并且在订立之时一方对该错误是知情或应该知情的，或者是由于一方误导另一方造成的，无辜的一方可以请求法院解除合同或者修正合同。如果法院裁定对合同做出修正，让它反映双方的真实意思表示，那么双方的合同关系继续存在。如果合同内容没有欺诈因素，或者没有相互错误，或者在合同订立之时被告并不能合理地知道或怀疑原告的错误，那么原告只能请求解除合同，而不能修正合同。如果合同一方被另一方骗了，他不一定要解除合同，他可以告对方，要求损害赔偿。但要注意：被骗的一方必须履行了合同义务才有权要求损害赔偿。

以“诈骗”为理由解除合同，原告必须在诉状中列明，并在庭审时用证据证明5个要素，即：（1） 被告错误地表示了或者掩盖了重要事实；（2）被告之表示是虚假的，而且被告知道或者应该知道其虚假性；（3）被告之虚假表示或者掩盖事实的意图是引诱原告进行交易；（4）原告合理地相信了被告的虚假表示或者不知道被告所掩盖的事实；以及（5）原告因相信被告的虚假表示或者不知道被告所掩盖的事实而蒙受了损失。

为了避免解约诉讼，卖方在协议中会加一个开脱条款，大意是“买方之签约决定并未依赖本协议中未明文规定的任何保证或意思表示。”这类条款是无效的，因为只要存在诈骗，被骗的一方就有权解约（Danzig (1984)161 CA3d 1128）。

如果合同一方因受胁迫、威胁或者受不当影响而签约，他也有权解约（CC§1689(b)(1)）。所谓胁迫是指，一方非法地把另一方控制在一个地方，或者控制另一方的财产，迫使后者因惧怕而同意（CC§1569）。一方声称要起诉另一方或者终止协议，不算胁迫。所谓威胁是指，一方让另一方知道，如果后者不同意签约将受到身体、财产或人格上的伤害（CC§1670）。

所谓不当影响，是指一方利用与另一方的保密关系，或者利用其对后者的事实上的或明显的权威，而获得对后者的不公平的优势；或者一方占弱智一方的便宜；或者一方乘人之危，在另一方处于急需或焦虑之时，获得对后者的极不合理的、压倒性的优势（CC§1575）。老年人、有精神健康问题人和有智障问题的人是比较容易受不当影响的人。

即便合同双方的意思表示是一致的，如出现下列标的与价金问题，合同也是可以解除的：（1）欲解约的一方，因对方过错，没有收到部分或全部的交付；（2）对方的交付，不论出于什么原因，完全无效；（3）对方在交付之前，约定的交付的某个重要方面已发生了实质性的改变（CC§1689(b)(2)-(4)）。其中第（2）条表明，假如双方都无过错、都没有违约，只要对方依约应该付出的代价是无效的，那么唯一合适的救济就是解约。例如，买方未能在约定时限内或者在合理时间内获得房贷，卖方即可解约。

如果合同是不合法的，而且一方过错大于另一方的过错，那么法官可以裁定解除合同。例如，在无照经纪与房主订立的卖房协议中，错在经纪一方。但是，如果合同本质上错的，法院会认定双方过错不分大小，因而拒绝解除。例如，建筑合同因违章面临罚款，一方为避免罚款请求解除合同，法院会拒绝。此外，如果合同之履行有违公共利益，法院可以裁定解除。

买屋邀约，可由邀约方在3日之内撤销，无需理由（CC§1689.6）。如果买方收到了签字的“服务与维修协议”而且维修工作已经开始，买方不可以解除协议（CC§1689.15）。

1987年以后，加州法律要求房屋的卖方和经纪人必须向买方披露关于房屋状况的基本事实（CC§1102-1102.8；CC§2079-2079.24）。在成交之前，卖方必须把符合法定格式的书面披露交给买方，买方必须对房屋进行检查。披露是不可豁免的。让买方免除卖方披露义务的文件，有违公共政策，因而是无效的。

【祝良律师简介】
美 国最高法院出庭律师、美国注册专利律师。加州、纽约州、哥伦比亚特区(DC)执业律师。法学博士、知识产权法硕士、哲学硕士、电子工程学士。专业 领域: 专利/商标、公司/合同、地产/信托、签证/移民、雇主维权等。办公室在南湾San Jose,中半岛Burlingame和三谷Pleasanton。
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