【住宿员工离职后拒不搬离，该怎么办？】（祝良律师随笔No.423）

有些华人开的餐馆、旅馆、武馆、按摩店是给工人提供住宿的。雇佣关系解除之后，前雇员拒不搬走的情况，虽不常见，但也时有发生。例如，公寓经理自住一个单位，他被东家辞掉后赖着不走，怎么办？又如，按摩店老板租了房子给几位按摩师住，按摩师不干了，拒不搬走，怎么办？再如，旅馆老板让雇员暂住在客房，雇佣关系结束后，前雇员拒不搬走，怎么办？

这种情况，关键要看雇佣关系。如果雇佣关系是确凿的，除非雇主、雇员另有约定，租赁关系随雇佣关系的终止而终止。如果前雇员拒不搬走，前雇主不能把他强行撵走，必须启动逐客诉讼（UD），法院判决后由执法人员凭法院判决把他赶走（CCP§1161(1)）。

关于雇佣关系结束后拒不搬走的前雇员的定性问题，有两种说法，至今尚未统一。在1981年的一个先例里，法院认为拒不搬走的前雇员相当于留守租客（Tenant at sufferance or holdover tenant）。Karz (1981) 120 CA3d Supp 1。什么意思呢？本来有租约的租户，租约过期后拒不搬走，就成了留守租客。Karz法院认为，对于留守租客，如果房东送达了“缴租或搬走”（pay or quit）通知，就等于房东承认了留守租客实际上是每月缴租（month to month）的租客。对于每月缴租的租客，除非他有欠租或违法活动等过错，不给他30天通知，是不能终止这种每月缴租的租赁关系的。简言之，对“月对月”的租客，在递交逐客诉讼之前，必须给他30天通知。

另一种说法出自1988年的一个先例，法院认为拒不搬走的前雇员相当于“被许可者”（licensee）Chan (1988) 203 CA3d Supp 21。什么意思呢？前雇员和雇主没有租约关系，雇主也没向前雇员收过租金，但雇主允许他住在那里，他就叫“被许可可者”。在某些有租金管制的城市，只有租客受保护，“被许可可者”不受保护。

房东不需要送达3天、30天或60天通知就可以递交逐客诉讼的情况有四种：其一，住宿员工的雇佣关系之终止；其二，租客死亡；其三，定期租约到期；其四，租客书面通知房东他将搬走的时间但拒不履行。

对于雇佣关系结束后拒不搬走的前雇员，不论他是留守租客还是被许可者，在雇佣关系终止后，雇主（房东）可以不用送达任何通知，直接递交逐客诉讼。当然从雇佣关系终止到搬离的时间必须在合理范围之内。如果你给他“缴租或搬走通知”（notice to pay or quit）, 后果是严重的，因为你必须给他30天通知，或者60天通知（居住超过一年的），而不能给他3天通知，除非他有过错。

什么情况下可以使用3天通知呢？主要有如下三种：其一，租客欠租但不搬走；其二，租客有其他实质性违约（例如不买保险、擅自改建等）；其三，租客违反租约里关于分租、转租的规定，浪费，滋扰，或者利用所租场所从事违法活动。

“3天缴租或搬走通知”的目的是给租客一个机会缴租。“3天纠正或搬走通知”的目的是给租客一个机会纠正其他违约事项。租客在三天内缴了租或者纠正了其他违约事项，租约继续存在，房东既往不咎。“3天搬走通知”的目的是不给租客继续住下去的机会。这三种“3天通知”的措辞必须与法律规定的严格一致（CC§1442），否则法院会因其瑕疵而撤案。

言归正传，对于拒不搬走也不缴租的前雇员，根本不需要通知，就可以直接启动逐客程序（UD）。如果在雇佣期间关于租金事项没有书面协议，可以送达一个三天搬走的通知，但不要送达“3天缴租或搬走通知”。如前所述，“缴租或搬走通知”有可能牵出周期性缴租的问题。例如，如果证据显示他曾经每月缴租$600，那么你的“3天缴租或搬走通知”就间接承认了他是每月缴租的租客，因而又牵出30天通知的问题。

【祝良律师简介】
美 国最高法院出庭律师、美国注册专利律师。加州、纽约州、哥伦比亚特区(DC)执业律师。法学博士、知识产权法硕士、哲学硕士、电子工程学士。专业 领域: 专利/商标、公司/合同、地产/信托、签证/移民、雇主维权等。办公室在南湾San Jose,中半岛Burlingame和三谷Pleasanton。
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