【祝良律师谈驱赶房客与房客的抵御】（祝良律师随笔No. 783b）

某牛人刚到美国不久，第一次当房东，遇上了麻烦房客，忍无可忍，断水断电，拆门换锁、扣押财物，谩骂嚎叫，威胁逼迫，结果真惹上了大麻烦，被房客告上法庭，不仅要支付数额不小的惩罚性赔偿，而且还得乖乖地把门修好，归还财物，让房客继续住下去。

房东驱赶房客，是不能自己动手的，必须依循法定的程序:（1）送达一个3天通牒，让房客在3天内或者走人、或者把所欠租金一次付清。（注: 如果租约是“月到月”的，房东给房客的通牒不能少于30天；如果房客在所租物业里居住了1年以上，房东给房客的通牒不能少于60天）。（3）房客必须在被 送达诉状的5天内提出应诉，否则法院将举行缺席听证，并发出“恢复占有令”。（4）房客必须在被送达“恢复占有令”的5天内搬走，否则房东可请县警强制执 行。

房客收到诉状后，应该在5天内往法院递交应诉状（UD105）。如果你是低收入的，不要忘了同时递交减免诉讼费的申请(FW001，FW003)。

房客的抵御理由多种多样，但下列几个最为有效：

1、房东违反了物业可居性的默示保证，如水、电、门、窗、厨房、厕所等有问题，影响居住。如果物业不适合居住，房客就可以拒付房租。房东因此驱赶房客，输的可能性高于赢的可能性。

2、房东该维修的不维修，房客不得不自己花钱维修，房客把维修用的花销从房租中扣除，但房东不认可。

3、房客在3天通牒到期前同意付清租金，但房东不接受。

4、房东撤销了3天通牒。

5、房东给房客3天通牒、递诉状驱赶房客，是出于报复，种族歧视，或者残疾人歧视。如果房东的驱赶行动是恶意的，房客可要求惩罚行赔偿。

6、房东驱赶房客的理由，违背了所在城市关于租金管制和驱赶房客方面的条例。

7、通牒过期之后，房东接受了房客的部分付款，而这部分付款足以让房客居住一段时间。

8、如果房客或其家庭成员是家庭暴力、性侵害、非法跟踪、拐卖人口、虐待老人、虐待不独立成年人等犯罪活动的受害人，房东驱赶他们，会让他们雪上加霜。

房客在应诉中可以要求的救济包括：诉讼开销；律师费；房东把物业修好，让它适合居住；在房东把物业修好之前，合理减租。

应诉状递进法院后，法院会通知双方出庭时间。任何一方不出庭，法院将签署缺席判决。

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【祝良律师简介】
美 国最高法院出庭律师、美国注册专利律师。加州、纽约州、哥伦比亚特区(DC)执业律师。法学博士、知识产权法硕士、哲学硕士、电子工程学士。专业 领域: 专利/商标、公司/合同、地产/信托、签证/移民、雇主维权等。办公室在南湾San Jose,东湾Fremont, 中半岛Burlingame和三谷Pleasanton。
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