【共同财产对婚前财产的贡献：Bonvino重述Moore】（祝良律师随笔№.FL57）

配偶一方在婚前购买的房产，结婚后由共同财产支付其贷款余额的部分或全部，离婚时如何界定该房产中的共同财产和单独财产利益？加州最高法院做出Lucas案的最终判决后不久，又做出了Moore一案的终审判决。

Moore案中，妻子在婚前买了一处房产，产权文件上只有她自己的名字，而且是“未婚女人。”婚前她付过几次房贷。结婚之后，房贷由共同财产支付。Moore法院裁定，离婚时，共同财产对房产拥有部分产权，产权比例根据共同财产对房产购买价的比例确定。

妻子单独财产的贡献是头期款加贷款额再减去用共同财产还贷造成的房贷本金的减少。妻子单独财产的贡献除以房产购买价，就是单独财产的贡献比例。单独财产的贡献比例乘上房产在婚内的增值部分，就是单独财产产生的增值。单独财产在房产产权中所占的份额包括单独财产支付的贷款本金部分加上单独财产产生的增值。

同理，用共同财产还贷造成的房贷本金的减少除以房产购买价，就是共同财产的贡献比例。共同财产的贡献比例乘上房产在婚内的增值部分，就是共同财产产生的增值。共同财产在房产产权中所占的份额包括共同财产支付的贷款本金部分加上共同财产产生的增值。单独财产和共同财产支付的利息、地税和保险并不增加房产的价值，因而不计入双方在房产里的所有权利益。

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【祝良律师简介】
美最高法院律师、注册专利律师。加州执业律师。JD、LLM(知识产权)、MA(哲学)、BE(电子)。专业领域: 民商诉讼、信托地产、公司合同、专利商标、移民签证、劳工诉讼等。办公室在南湾San Jose和三谷Pleasanton。
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