【§1031交换的时间框架】（祝良律师随笔№.RE04）

根据税法§1031(a)(3)，§1031同类交换的程序要件有两个：其一，纳税人必须在原物业出让之日起45天内选定交换物业（亦称目标物业）；其二，纳税人必须在如下两个日期的先到者之前收到交换物业：（1）原物业出让日之后的180天；（2）出让原物业的联邦报税截止日期（包括延期后的截止日期）。

纳税人必须在原物业出让后的45天内，把交换物业的识别信息，例如地址和地块的精确描述（包括地块号APN），以书面形式通知“中间安全港”或者交易的另一方。书面通知必须有纳税人的签名。送达方式可以是人送、邮寄、传真等。如果原物业包括两处或两处以上地产，45天从第一处地产的出让日算起。如果纳税人在45天内实际收到了交换物业，这相当于识别信息已送法。

在同一项§1031交换中，不论纳税人出让的物业有几处，交换物业的数量受如下限制：（1）到识别截止日，最多3处，不论合理市值之高低；或者（2）到识别截止日，每处物业合理市值总和不超过全部出让物业在出让之时合理市值总和的200%，不论物业数量之多少（Treas. Reg.§1.1031(k)-4(d)）。超出了这个限制，等于未做识别，即选了白选。但有两个例外：其一，如前所述，如果纳税人在45天内实际收到了交换物业，这相当于满足了识别通知的要求。其二，纳税人在45天内满足了识别通知的要求，而且在接受交换物业的截止日期之前收到了被识别的交换物业的绝大部分，即实际收到的交换物业的合理市值不低于全部被识别交换物业的合理市值的95%。这里，每一处被识别的交换物业的合理市值是指纳税人实际收到之时的合理市值，或者交换截止日的合理市值，以先到者为准。换言之，对已收到的交换物业，其合理市值以收到日计算；未收到的交换物业，以截止日计算。

纳税人在发出识别通知时若被识别的交换物业尚未建成，这是否满足了识别要件？对这个问题的回答，取决于交换物业建成后与识别通知里的描述是否相符，若实质性相符，则识别要件得以满足。在适用200%规则时，未建成物业的合理市值将按照纳税人最早可接受该交换物业之时的合理市值计算。

识别通知可在截止日期之前撤销。撤销识别通知的通知必须是书面的、由纳税人签名的，通过人送、邮寄、传真等方式送达给原来接受通知的人。如果原来的识别通知包含在交换协议里，则必须经过修改协议来撤销识别通知。

那么怎样才算纳税人收到了交换物业呢？这要满足两个条件：一是纳税人必须在交换截止日期之前收到；二是收到的交换物业与预先识别的物业实质性相似。所谓实质性相似是指收到的物业的合理市值是被识别物业合理市值的75%以上。

假设纳税人拥有一处用于出租的别墅房，他想换一栋公寓楼。现在看一下§1031交换的基本步骤：

（1）请经纪把待售房放在地产市场上，并在相关文件中列明卖主期望做§1031交换，需要买主配合；

（2）尽快寻找并选定交换物业（即公寓楼）；

（3）找一位专业人士或者公司充当“合格的中间安全港”；

（4）收到邀约后，与买家谈判，让买家签署§1031交换所需的文件，例如转让授权、披露等；

（5）成交时，别墅买主把购房款支付给“合格的中间安全港”，而不是别墅卖主；

（6）别墅卖出后的45天内，把1至3个潜在交换物业（公寓楼）的识别信息，以书面形式通知“中间安全港”；

（7）与一个潜在交换物业的卖家签署协议，其中写明这个交易是通过§1031交换进行的；

（8）经纪人和“中间安全港”将与产权托管行（Escrow亦称“地产公证行”）协作，处理产权文件；

（9）“中间安全港”把购买公寓的款项支付给产权托管行；

（10）最后，产权托管行安排签署公寓成交文件。

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【祝良律师简介】
美最高法院律师、注册专利律师。加州执业律师。JD、LLM(知识产权)、MA(哲学)、BE(电子)。专业领域: 民商诉讼、信托地产、公司合同、专利商标、移民签证、劳工诉讼等。办公室在南湾San Jose和三谷Pleasanton。
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