【什么是§1031交换？】（祝良律师随笔№.RE03）

“§1031交换”是联邦税法上的概念。税法§1031(a)(1)规定：“为在贸易、生意中生利所持有或为投资所持有之地产，若此等地产仅为交换同类地产在贸易、生意中生利所持有或为投资所持有，则其交换之增益或亏损不予确认。”立法目的是通过有条件地免除纳税人对卖房然后买房过程中的虚值的征税，吸引资本流向最佳同类资产，激励投资，促进经济发展。

严格意义上，§1031交换的税收优惠并不是免税，而是通过交换地产的调整的成本基数实现的延税。一般说来，资本增益税率是20%，折旧回收税率（§1245），与正常所得税率同，即 25%。折旧回收是指地产拥有人在拥有该地产期间因折旧减税而产生的那部分所得（税表4797），即地产卖出价与征税基数（或调整的成本基数）的差价。税法§1411规定的净投资所得税（NIIT）是3.8%。国税局不确认§1031交换的增益或损失，是法律规定的，不是纳税人可左右的。只要符合§1031条件，纳税人想让国税局确认亏损都不可能（§1031(c)）。

获得§1031交换纳税优惠的要件是：其一，财产同类：出让的地产与交换的地产是同类的（like-kind），即它们的质量或档次虽有区别但其“性质或特性”是相同的，例如办公楼、工业仓库、零售店物业、公寓建筑、农场、荒地、工厂、商场、30年以上的租赁权（包括延租权）等属于同类，但处于外国的地产与处于美国的地产不属于同类；其二，投资连续：原地产的出让方和交换地产即新地产的接受方必须是同一个纳税人；其三，价值不减：要得到全部延税，交换地产即新地产的价值不低于原地产，纳税人在其中的产权利益不少于在原地产中的产权利益。

“地产”（real estate）是地以及与地永久相连的物，其定义适用州法。符合“§1031交换”条件的必须是不动产。不动产之外的财产都不符合条件。具体而言，下列财产不符合“§1031交换”的条件：（1）用于个人目的的财产，例如家宅；（2）经销商持有的过渡性财产，例如用来销售的房产、存货、原材料等；（3）股票、债券等有价证券；（3）合伙权益；（4）信托中的受益人利益；（5）动产，例如车船等；（6）商誉（goodwill）；(7) §1245财产与§1250财产不是同类财产；（8）用来交换外国地产的美国地产。

关于投资连续性的问题，交换完成后，纳税人持有该物业的目的仍需是投资或者用于纳税人的贸易或生意。只有一位所有人的经济实体（例如LLC）不算是区别于所有人个人的经济实体，因而在§1031交换中被视为同一个纳税人。例如：原地产的出让方是个人，交换地产即新地产的接受方是该个人拥有的LLC，国税局裁定这样做 符合“§1031交换”的条件 。此外，纳税人卖掉一个物业后，立即用交易的钱另买一个同类物业，并不能满足投资连续性要件。

最简单的交换模式是两个物业的同时转移，即纳税人出让其原物业，同时获得交换物业。但纳税人是不可以直接或间接地收到处置原物业的价金的。要实现两个物业的交换，必须有一个合格的中间安全港 (Treas. Reg. §1.1031(k)-1(g)(4))。合格的中间安全港是指与纳税人订立了书面协议的人，他从纳税人受让其原物业，购得交换物业并把它转让给纳税人。这个中间安全港不能是纳税人的§1031(a)意义上的代理人。在出让其原物业之前的两年内，纳税人的代理人，包括雇员、律师、会计师、投资银行、投资经纪、地产经纪不可以充当中间安全港。此外，纳税人的亲属或者代理人的亲属也不可以充当。

有多方参与的交换不需要同时性。§1031(a)(3)专门规定了推迟交换（即非同时交换）的情况，也叫Starker 交换。这一条是根据1979年美国上诉法院第9巡回法院关于Starker一案（Starker v U.S.）的判决于1984年添加的。

纳税人（即处理掉原物业、换成新物业的人）在§1031交换中收到的现金收益或者得到的不符合“§1031交换”条件的物业（简称“非同类物业”），俗称为Boot。纳税人对Boot可享受部分延税待遇。对Boot的征税按照现金盈利的实现了的价值计算，或者按照纳税人收到的非同类物业的合理市值计算。

联邦报税的截止日期因纳税人的组织形式的不同而不同。例如，信托或遗产的截止日期是4月15日；C公司的是4月15日（或17日，如果15日是周六或周日）；S 公司的是3月15；合伙的是3月15。§1031交换的报税用8824税表（同类交换），与原物业成交年度的报税一起报国税局。8824表中区别了实现的增益和确认的增益。

关于§1031交换的时间限制，见下文【§1031交换的时间框架】。

**
【祝良律师简介】
美最高法院律师、注册专利律师。加州执业律师。JD、LLM(知识产权)、MA(哲学)、BE(电子)。专业领域: 民商诉讼、信托地产、公司合同、专利商标、移民签证、劳工诉讼等。办公室在南湾San Jose和三谷Pleasanton。
***
Copyright © 2018, 2019
大易律师事务所
DAHYEE LAW GROUP
San Jose Office
97 E. Brokaw Rd., Ste 310G
San Jose, CA 95112
(408) 329-7562 (中文)
(408) 359-5915 (English)
*
Pleasanton Office:
5776 Stoneridge Mall Rd., Suite 288
Pleasanton, CA 94588
(925) 478-3968 (中文)
(925) 304-6532 (English)
*
WeChat微信: US3539