在美置业的税务考量
Bridge Sky-3156 08/28 64394.0/1
随着近年来中国的移民与国际投资热潮不断升温，中国人在美国最近的房产升浪中占据了不容忽视的一席。据美国全美房地产商协会(NAR)的最新统计，中国买家已晋升为美国最大的外国买家群体，过去一年在美国房市注入了高达286亿美元的资金，超出排名第二的加拿大两倍有余。
中国人选择投资美国房地产主要基于几大因素：第一，目前中国房地产市场已走出十年黄金期，而美元未来的强劲走势使得在美资产相对保值并有继续升值空间；其次，美国的房产拥有永久产权，后代继承无忧；第三，美国教育资源丰富，子女可接受更好的教育；另外，美国各种体制也相对健全而优越。但当大家一窝蜂地进军美国房地产市场，甚至是光看照片就出手之时，实际上忽略了不少风险。
在税务方面，美国是一个“万税”国家。例如，购置价格超过100万美元的房产，需缴付1%的豪宅税；如购买一处新开发物业，开发商可能会要求买家支付过户交易税。而各州税率有所差异，以纽约州为例，针对50万美元以下的物业，纽约州加上纽约市的交易税合计1.4%，若超过50万美元则为1.825%。
另外，很多中国人不太熟悉在美国持有房产的税务成本。在美国拥有房产，每年都须向当地政府缴交房产税，且房产税的多寡也因地区及房产性质而有相当差异，直接影响房产的投资价值和回报率。
比方说，一栋纽约长岛北岸豪宅区占地一英亩的200万美元住宅，每年的房产税动辄在3万美元以上；一处新泽西州、价值仅几十万美元的多家庭商业住宅，每年的房产税也可达两万多美元。此外值得关注的是在美国拥有的房产可能要支付遗产税，而遗产税的多寡和征收与否会因个人的总资产与在美的身份而不同。以2015年为例，美国公民和永久居民可以享有534万美元的免税额，但外国人就只有6万。
不过，虽然税种繁多，美国在购房税务规划方面也有着比中国更大的省税空间。由个人或公司名义购买和持有的房产，相应涉及的税项及抵扣费用方式会有较大的差异。举例来说，若买家选择以公司名义持有投资性房产，相较个人持有来看，每年获得的租金收入除了地税、保险外，各项公司支出费用也有可能用于抵扣省税。另一方面，若购房目的为自住且该房产为主要居所，则一对夫妻在持有房产5年后可享受高达50万美元的增值免税优惠。
事实上，还有很多不同的省税规划方法，不过这与买家的在美身份及公司的设立形式也有关系，需要视个人情况量身定制。比方说，如果买家不准备移民或在美长期居住，又想投资价格不菲的房地产，可以考虑在购置房产前先设置适用于外国买家的信托来持有房产，以有效降低未来可能需要面对的各种税赋。
因此，如果中国买家可以在购置房产前根据个人及家庭的财务情况、购房用途、及生活方式偏好等，与专业的财富规划师、会计师进行有针对性的税务规划，不但可以有效减税，更有可能让其在美房产的投资回报高于国内的同类投资。
本文原刊于： 2015年8月27日道琼斯地产Mansion Global
