REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

        它既可以封闭运行，也可以上市交易。按照投资类型的不同，REITs又可分为权益型（直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润）、抵押型（将募集资金透过中介贷给开发商，收益来源于利息）和混合型（兼有权益型和抵押型特点，既收取租金，也收取利息）三种。

此外，按照组建和运营方式的不同，又可分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs等。

        目前，美国房地产金融业的总市值已经超越传统地产开发行业。截至2015年1月27日，美国上市开发商总数34个，总市值520亿美元，其中市值最大的房屋开发商Lennar公司市值在89亿美元。 而以REITs为代表的美国房地产金融业发展迅猛。截至2015年1月27日，美国有254个上市REITs，总市值达9594亿美元。全美最大的商业零售REIT－西蒙地产（SPG）市值达到636亿美元。这几乎是最大开发商Lennar公司的7倍多。 

美国REITs经历了不同的发展历史时期，其中： 

不稳定早期（60年代）：

        1960年，美国会批准《房地产信托投资法》，将REITs纳入法律管辖。早期REITs委托第三方管理，仅是一个物业组合。当时仅有10家REIT，整个规模刚超过2亿美元。 

首次成长期（1968～1972年）：

        在房地产开发热中，银行掀起新的抵押型REITs热潮。这使得REIT利用少量股东权益和大量借款向房地产业提供短期贷款，REITs总资产从1968年10亿美元快速上升至70年代中期200亿美元。 

成长烦扰期（1973～1979年）：

        受通胀引发的高利率打击，1973年起办公/写字楼走下坡路。抵押型REITs的负债杠杆使其不良资产迅速升至1974年的73%，REITs价格暴跌。1979年底REITs规模比1972年底小很多。 

震荡向下期（1980～1990年）：

        1981年美国国会通过了《经济振兴法案》，允许业主利用房地产折旧来避税，刺激了房地产购买热。1986年国会通过《税收改革法案》，取消了避税。80年代末，大量重复建设使房地产陷入困境。1990年，股权类REITs总收益率为-14.8%。1986年《税收改革法案》解除了对REITs管制，REIT实现了资产管理内部化，但是还不能经营非收租类业务。 

恢复发展期（1991～1993年）：

        这期间REITs年收益率为23.3%。这源于三个因素：

一是此前熊市的大幅下跌，孕育了REITs良好业绩；

二是在房地产业经历了萧条之后，REITs能以低价购买资产；

三是从1991年1月到1993年底，美国联邦利率不断下降。 

IPO大发展期（1993～1994年）：

        1990年底，所有公开上市的股权类REITs市场总额为56亿美元，到1994年底，则超过了388亿美元。同时，REITs参与的房地产部门也迅速扩展至购物中心、营销中心、工业地产、居住区、自储设施和宾馆/酒店等。 

震荡向上期（1995～2000年）：

        1994～1995年是大多数公寓和零售REITs回调期。1996～1997年牛市再现，受养老基金转向REITs推动，1996年股权类REITs总收益35.3%。1998～1999年REITs因上涨过快而回调。此后，由于经济和房地产增长良好，2000年REITs规模和资产价值再次增长。 

并购和多策略期（2001年～）：

         2001年以来，美国房地产业出现一系列收购。超10亿美元的REIT由1994年4家升至2001年10月44家。2001年10月，股权写字楼房地产REIT被纳入S&P500指数，极大增强了整个REITs业的信用。此后，资本再循环策略、股票回购、合资经营等受到REITs的青睐。 截至2010年，美国REITs总资产已经由1970年左右的10亿美元飙升至3890亿美元，一共增长388倍，保持40年年均复合增速16.08%的高增长。特别是1993年以来的REITs上市热潮中，REITs的上市总市值更是呈几何级别的上升。

        我们认为，REITs的发展将推动房地产服务业的快速发展。这是因为REITs可使直接、集中占有的房地产产权模式转变为由众多分散的投资者占有的模式，这就使得产权转移变得简单，不需要实物的易手，而只需REITs收益凭证的交割，从而极大地丰富和深化了房地产管理和服务的范围和内涵。 

        事实上，REITs和房地产服务业的大发展几乎同步。其中全球快速扩张期就发生在1996年以后（美国REITs高增长期也是从1993年开始）。

●世邦魏理仕(CBRE)

●仲量联行(JLL)

●戴德梁行(DTZ)

●高力国际(Colliers)

        通过大规模并购进入全球市场，并发展成为涵盖物业租赁、物业管理、资本市场、投资管理、评估咨询、开发服务的全服务跨国集团。 

         以房地产服务商－世邦魏理仕为例：●公司从1906在旧金山建立自建店开始，将业务拓展至洛杉矶，

●并于1967年将业务拓至整个加州，收入增至500万美元。但是，早期公司的业务还仅局限于代理销售和租赁。

●1968年公司上市后，于1968-1980年先后进行12次垂直整合型并购，将业务拓展至全美。 同时，公司业务线不断丰富，增加了物业外包等业务，收入也增至3亿美元。

●1996年以后，公司加快了全球布局的进程，主要是进行全球垂直整合。该期间公司业务收入由4.7亿美元上升到60亿美元。同时，公司业务链也延伸至按揭和保险代理、物业咨询和评估等。此外，公司还于1996年和2004年两次实现IPO，分别募资8000万美元1.38亿美元。 

2013年，世邦魏理仕实现营业收入71.85亿美元，比上年增加10.30％，比1992年增长了18.96倍，年均复合增速达到15.32％。世邦魏理仕资产管理和综合物业服务收入占比高。

权益型REITs vs.抵押型REITs：

        权益型REITs，根据NAREIT（全美房地产投资信托协会）网站的介绍为“Equity REITs mostly own and operate income-producing reale state.” 即权益型REITs主要持有与运作的是可以产生收入的地产。其增值可以来源于房产公司的一系列涉及房产的运作，包括租赁、维修、改善、租赁服务等。

         权益型REITs区别与其他地产公司的最主要特点是REITs获取并不断发展其所持有的资产，是为了将其作为有效的投资组合进行运作获取稳定的收益，而不是在其获得资产增值后立即将其出售获利。

        抵押型REITs，根据NAREIT的介绍，“Mortgage REITs mostly lend money directly to real estate owners and operators, or extend credit indirectly through the acquisition of loans or mortgage-backed securities.” 即抵押型REITs主要是向地产的持有人或运作人提供借款，或通过获得贷款或抵押支持证券为房产公司获得信用增级。

        从REITs的数量上来看，权益型REITs的数量占到美国REITs总数的90%。 规模上，根据美国NAREIT截至2014年6月底的数据统计，美国REITs的总规模达到8160亿美元，其中权益型的达到7420亿美元，REITs拥有的商业地产总值约为1.7万亿美元。有210只REITs列明在NAREIT中，其中182只在纽约股票交易市场进行交易。此外，有大量登记在美国证券交易委员会（SEC）却未公开交易的REITs，以及未登记在SEC、未在股票市场交易的私募REITs产品存在，美国国税局（Internal Revenue Service）的统计数据表明，有1100多只美国REITs报有所得税，意味这私募REITs的规模有800至900多只。就收益率方面，NAREIT中REITs的分红将近4.03%，过去的2013年，REITs累计派发了340亿美元的分红。