【商业租约（之一）：租客装修补贴 （TIA）】（祝良律师随笔No. RE09)

商用物业租约通常包含一个“装修与改建”条款。假如所租空间需要某些装修或改建才能适合租客的用途，那么这个条款要规定装修工程由哪一方负责、工程进度、验收以及相关费用的承担等。

某些情况下，房东愿意给租客装修补贴（TIA）。TIA 可以按照装修面积计算，也可以规定一个固定数字。超出TIA的开销，由租客负责。因此，租客对装修工程的预算，应该有一个比较接近现实的估计，否则租客就不得不承担超支的风险。

关于TIA的条款五花八门。有的租约规定，房东负责雇佣建筑师、承包商，并把TIA直接付给建筑师、承包商，超出部分由租客负责。有的租约规定，租客自己安排装修事宜，房东免租客两三个月的租金。有的租约规定，房东把TIA预付给租客，租客安排建筑师、承包商并支付其服务费（这种安排会产生所得税问题）。也有的租约规定，装修工程完工、验收之后，房东才把TIA付给租客。

装修工程由谁来负责，是一个关键问题。房东关心的是装修工程能否让物业增值，因而倾向于在挑选建筑师和总承包商方面掌握控制权。如果租客需要的装修很专、很偏，房东也有可能让租客负责装修工程，但在在挑选建筑师、总承包商甚至分包商方面仍保留话语权。

不论哪种安排，租客必须负责超出TIA的开销。假如房东负责安排装修工程或者负责雇佣承包商，那么房东就不怎么在乎装修成本的多少，反正超出TIA的部分全部转嫁给了租客。因此，订立一个公正的招标计划就很有必要。如果在租约里不规定招标事项，就很难把超支的风险降到最小。

关于如何使用TIA的限制，是双方谈判的结果，没有固定模式。房东当然希望把TIA的适用范围尽量限制在用工、用料等硬性开销。租客当然希望有更大的自由度，例如把建筑师设计费、律师费、申请市政府建设许可的费用、搬运费等都包含在内。

那么，除了有不可抗力的情况发生外，装修工程的延误和瑕疵，由谁来负责？不论租约里对此如何规定，都是双方谈判的结果。首先看延误问题。一般说来，假如实质性延误是由房东造成的，那么租客支付租金的开始日期也必须延后。租约里可以规定一个具体日期，一旦工期延误超出这个日期，租客有权解约，并让房东退款。假如实质性延误是由租客造成的，即便装修没有完工，租客也只得按照租约规定的时间缴租。现实社会发生的情况总是比订立租约时当事人的想象更为丰富。延误究竟是谁造成的，并非一目了然，双方各有说辞，于是就有了纠纷。

再看瑕疵问题。假如租约里有明确规定，装修工程由房东负责。如果装修工程有瑕疵，谁来追究责任？谁应该承担责任？既然是房东负责装修工程，那么设计合同、装修承包合同就是房东经过谈判后签署的。不论是设计方面的瑕疵，还是施工方面的瑕疵，那是设计方、施工方违约，房东有资格追究其违约责任。假如房东拒绝追究设计方、施工方的违约责任，又假如工程瑕疵影响了租客的正常使用，那么租客可以追究房东的责任，包括违反租约的责任。

反过来说，假如租约里有明确规定，装修工程由租客负责。如果装修工程有瑕疵，谁来追究责任？谁应该承担责任？既然是租客负责装修工程，那么设计合同、装修承包合同就是租客经过谈判后签署的。不论是设计方面的瑕疵，还是施工方面的瑕疵，那是设计方、施工方违约，租客当然有资格追究设计方、施工方的违约责任。假如租客没有追究设计方、施工方的违约责任，又假如工程瑕疵导致物业贬值或者对物业产生了损害，那么房东是否可以让租客承担赔偿责任？

另一个问题是装修工程半途更改怎么办？如果租客要求更改，又假如房东负责装修工程，那么房东当然会要求租客先支付因更改而发生的额外开销。假如更改的原因是建筑师的设计错误或者承包商的施工错误，谁雇的建筑师或者承包商，谁就应该负责额外的开销。当然，雇佣者与建筑师或者承包商订立的服务协议里通常有专门条款，规定一旦出现某些错误，建筑师或者承包商将赔偿雇佣者的损失。

假如房东雇佣的承包商出了错，但承包商逃跑了或者破产了，难道纠错的额外开销可以转嫁给租客吗？显然不可以，除非另有约定。反过来说，假如租客雇佣的建筑师出了错，但建筑师不论以什么理由拒不负责，难道纠错的额外开销可以转嫁给房东吗？显然也不可以，除非另有约定。

此外，由于法规、政府规章的变化或者不可抗力造成的更改，额外开销由租客承担，除非房东、租客另有约定。（未完待续）

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【祝良律师简介】
美最高法院律师、注册专利律师。加州执业律师。JD、LLM(知识产权)、MA(哲学)、BE(电子)。专业领域: 民商诉讼、信托地产、公司合同、专利商标、移民签证、劳工诉讼等。办公室在南湾San Jose和三谷Pleasanton。
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