【新建房屋的保修责任（2）】（祝良律师随笔№.RE12）

有关新建住宅质量问题的诉讼分为两大类，一是建筑结构的某些功能、部位或构件没有达到法律规定的标准，新屋的屋主可以告开发商和相关责任方；二是新屋的任何部位、构件虽然没有违反法律规定的标准但造成了实际损失，新屋的屋主也可以告开发商和相关责任方（民法典§897）。造成质量问题的原因是测绘、规划、设计、施工、规格、监管、测试、视察等方面的瑕疵。相关责任方包括总承包商、分包商、材料供用商、单个组件生产商或者设计者（§896）。下面先介绍现行的用来作为单个居住单位（不包括共管公寓）出卖的新建民居的建筑标准。

一、与水有关的问题

1、房门不可漏水，即：避免意外水（亦称不需要的水）越过、透过、渗过、绕过门或者门的防潮层。

2、窗、露台门、屋外板房门及其附件不可漏水，即：避免意外水越过、透过、渗过、绕过窗、露台门、屋外板房门、它们的附件或者防潮层。

3、窗、露台门、屋外板房门及其附件不得让过度凝结进入建筑结构，以免损坏其它构件。

4、房顶、房顶附件、烟囱帽、通风系统构件等避免意外水进入建筑结构，或者避免意外水越过、透过、渗过、 绕过防潮层。

5、屋外的板房门、板式平台、阳台及其附件、屋外楼梯及其附件应避免意外水流入相邻结构。

6、屋外的板房门、板式平台、阳台及其附件、屋外楼梯及其附件不得让意外水漏入他们内部，以免造成损坏。

7、地基和楼板不得让意外水或蒸气进入结构，以免损坏其他建筑构件。

8、地基和楼板不得让意外水或蒸气进入结构，以免限制或妨碍常用地板材料的安装。

9、伴随原建筑一起安装的硬景观（包括路径和露台）、灌溉系统、园林绿化系统和排水系统，其安装方式不得让水土流失进入或接近建筑物，以免其他建筑构件受损。

10、灰泥、外墙板、外墙（包括但不限于外框和其他外墙饰面和固定装置）和屋外的部件组合（包括但不限于盆架、水平表面、圆柱和用来种植花草的物件），其安装方式应避免意外水进入结构，或者越过、透过、渗过、绕过防潮层。

11、灰泥、外墙板、外墙不得让过度凝结进入建筑结构，以免损坏其它构件。

12、挡土墙及其相关排水系统要不得让意外水越过、透过、渗过、绕过防潮层（包括内部隔层），以免造成损坏（但本标准不适用于任何墙壁或排水系统中专门设计的让水流过、绕过或通过它们的部分）。

13、挡土墙及其相关排水系统应仅允许水流过、绕过或穿过根据设计要求指定的区域。

14、管道系统、下水道系统和供气供电系统的管线和组件不得泄漏。

15、管道、下水道和供气供电的管线不可腐蚀锈蚀，以免影响其使用寿命。

16、下水道系统的安装方式应能使设计容积的污水顺利通过。

17、淋浴、浴缸和相关的防水系统不得让水漏入或渗入墙壁、地板内部或其他组件的内部。

18、瓷砖和瓷砖台面后面或下面的防水系统，不得让水渗入墙壁、地板或其他组件的内部，以免造成损坏。

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【祝良律师简介】
美最高法院律师、注册专利律师。加州执业律师。JD、LLM(知识产权)、MA(哲学)、BE(电子)。专业领域: 民商诉讼、信托地产、公司合同、专利商标、移民签证、劳工诉讼等。办公室在南湾San Jose和三谷Pleasanton。
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