看看这间房子吧，78尺长20尺宽，被夹在周围房子里，车库就别想了，没有点技术的话，都别想把车子停上门前狭窄的车位，这间房却以超出叫价37万余成交。这间房子所在的Pape 和Danforth地区，是多伦多彻头彻尾的草根街区。如果这样的小火柴盒房子都可以上百万成交，随意加价几十万加元，多伦多的房地产市场已经疯狂成什么样子，不难想象吧。

关于房价疯狂上涨的问题，街头巷尾热议，各类专家支招，但是多数都认为是人口增长，房源太少造成。加拿大智库Simon Fraser 却一语惊人，今天刚刚出炉的加拿大菲莎学院报告认为，多伦多的房价上涨虽然有需求的因素，但是主要是被海外买家和国内买家的炒房欲望驱动，而不是被基本面的房源短缺所驱动。

菲莎学院的这份报告认为，很多人包括一些专家，都把房价上涨归咎于房屋供量不足，这种结论有一个明显的问题：现有房屋的上市量确实大幅降低，但主要原因是房主预期房价还是要继续上涨，因此出现惜卖情绪，不想把房子卖便宜了。所以，按照这种逻辑房屋建筑量再多，还是无法满足需求。

现有二手房的上市量短缺造成房价上升不假，但是这种短期是人为造成的，并不是基本面的供给问题。在一个交易量稀薄的市场上，很少的几个交易就可以把整个房地产市场炒的火热，但是这种价格飙升就像焰火般靓丽却不持久。

菲沙学院认为，许多买房者被价格诱惑入市，将会陷入无可挽回的财政困境。菲莎学院报告中提出这样的警告。特别是对于多伦多的年轻人，这些人看到房价上升急于置业，他们将是为这场房地产泡沫买单的附带成本collateral damage ，虽然他们并没有任何错误。

这份报告独出心裁，与大多数主流媒体的分析都不同，更使得菲沙学院与多伦多地产协会和从业者为敌：因为地产专业人士几乎一口同声的表示，多伦多的土地和房屋稀缺，将使得房价持续上涨。

多伦多地产协会一直都将房价上涨归咎于土地供应，并且认为绿化带阻碍了多伦多房地产开发，供应端的问题造成房价疯涨。

但是， 菲莎学院尖锐的指出：自从2012年以来，多伦多的人口与新房比例正在逐年下降，这说明房屋开工数目，不要说跟上人口增长，数据显示其实超过人口增长速度 。

因此，多伦多的房价飙升，其实就是人们在低利率促使下，一种买房赚钱的投资需求大爆发！这才是房价上涨的真正原因。

许多拥有自住房的当地人都选择买另外一栋房子作为投资，因此无端增加了需求端的紧张情况。

加拿大本地许多普通人家，现在不仅给自己购买投资房，而且开始给下一代购买将来的居住房屋，因为害怕将来的房价孩子无法负担。这种生怕错过的恐惧和绝望心理，使得房地产投资成为一场群众性的热潮，房屋价格哪有不上涨的道理呢？

但是，这种低利息造就的，群众普遍参与的，海外买家火上浇油的疯狂房市，还能把价格非理性上涨归咎于基本面的供应不足吗！

我的工作性质使得我能够接触到很多朋友，几乎是每家每户都有两套房子，但是，每当我帮他们回顾RRSP投资组合时，很多人都在问，有必要买RRSP吗，可不可以把钱取出来买房？我说您都有两套房子了，还要买房。对方不无担忧的说，现在只是帮儿子买了一套，再加把劲争取帮女儿也买上一套，要不然房价这种上涨速度，以后孩子们怎么办啊？我有时候真想说一句，拜托了，您的孩子才四岁啊！可是，话到嘴边又咽下去。

可见，菲莎学院的研究报告并没有妄言，如果房地产不再是以居住为目的，人们对房子的需求就会大幅增加，如果连儿子女儿的房子现在也买好，那么，就会有人帮助孙子孙女买房，子子孙孙无穷尽的，别说把多伦多周边的小小绿化带拆除建房！即使把全加拿大都盖上房子也是无法满足需求的！

一边是需求无限扩大，另外一边是供给端捏在手里不卖。目前不仅新房供给，就是旧房上市量也由于惜买情绪造成短缺，要治理房地产市场，根本用不着开发新低建新房，无端破坏环境，只要把人们的疯狂预期浇灭，把投机贪欲打消，房价自然可以得到控制。

如何扭转人们对于房地产价格上升的预期呢？加息无疑是个非常有力的重拳。

任何有点经济常识的人也同样知道，这样做会伤害加拿大的经济。因为加息是无差别的打压，会把多伦多和温哥华以外的许多地方无端一起打击。同时，加息照样会提高所有行业的借贷成本。在房地产独大的经济形势下，加拿大所有其他行业都奄奄一息，央行这个时候如果重拳加息，后果会不堪设想。

根据菲莎学院的建议，解决问题的唯一办法，就是让安省政府效仿温哥华，对海外买家征税，因为海外买家数量虽少，对于整个房地产系统的价格影响确实火上浇油，要灭火，首先要打击海外买家。

温哥华推出海外买家税后，效果立竿见影，为何？一旦价格上升的预期消失，房价自然就会降温，许多本土加拿大人看到房价可以下降后，就不再急着买投资房，或者给自己的孩子买房了，问题游刃而解。

菲莎学院的报告，最后还建议一条更狠的招数，对于在加拿大拥有房地产，而不在加拿大本地工作的房地产业主征收额外的物业税，估计这条建议通过的可能性很低。

不要低估了政府的决心，安省财政厅长苏善民Charles Sousa，对于海外买家税的态度上周发生喜剧性反转。苏善民说，增加海外房屋买家税是控制房价增长过快的方法之一。苏善民略带悔意的表示，在去年八月BC省针对海外买家征税后，安省按兵不动，本意是想让房地产市场自行调控，但随后发生的事情让他非常担忧，多伦多已经成为房地产炒家的战场，到处都是抢offer大战bidding wars！

本地普通人已经一房难求，财长再也不能对此漠视了。由此可见，省选在即，人气低迷的自由党，选择海外买家亮剑，挽回一点人心，似乎是不需要多少悬念的。

房价，股市，谁比谁风险大？

菲莎学院严厉警告：由于买投资房的人们认定房价将会持续上涨，在这种贪欲的刺激下，产生许多疯狂的房屋竞价交易！让人们瞠目结舌，最终形成无法挽回的大泡沫，其后果将会影响今后整整一代人。

也许这话有点过了，可是作为投资顾问，我知深知在股票市场上极少人在裸泳，90%的人都是真金白银的投资，不足10%的人用一倍的杠杆，谁用三倍的杠杆无异于自寻没趣。

股神巴菲特曾经说过，退潮的时候，你才知道谁在裸泳。可是，在房地产市场上，裸泳者遍地开花，有90%的人都是用三倍以上的杠杆，平均房价150万为例，多少人可以放50万的首期呢？只有不足10%的人没有杠杆。

那么，为什么这么多裸泳的人都觉得非常安全呢？根本原因就是因为房地产价格上涨的事实。其实，从历史数据看，加拿大股票市场波动已经相当大，但是比起加拿大房地产投资的回报并不差。

如果从加拿大房地产这一轮牛市的起点看来，整整二十年的时间，造就多少房地产投资人的财富。但是，真正仔细比较一下，加拿大股票市场的回报其实高于地产回报。

那么，为什么大家都害怕股市呢？原因在于波动性，而且，股票基金投资没有杠杆，所以整体回报远低于房地产。如果用同样的杠杆，创造的财富不比地产少，可惜大多数人都受不了一个因素：市场价格波动。

我们可以讨论一个问题，房地产如此高的杠杆情况下，可以保持稳定，原因何在呢？

最主要的原因，过去的房地产市场是以居住为目的，其稳定增长和长期增值是必然的。但是，房地产政治逐步变成投资为目的，那么，一旦过去遮风避雨的房屋，变成全民性的投资工具，现在的房地产市场，其实与股票市场没有实质性的区别，波动性理应放大。

但是，地产的波动性哪里去了呢？首先要知道，流动性造就波动性，流动性越低的时候，波动性越小。地产市场就是这种情况，每个人都抱定房价必然上涨的信念时，卖家越来越少，买家只能抢offer 推高房价。

股票市场的缺点是流动性非常好，今天想卖就卖，因此价格波动剧烈。但是，流动性好的缺点也是一个优点，我们可以看到，一场股票市场崩盘，只需要两三年就可以恢复，这次2008年的金融海啸，投资者的资金很快就赚回来了。

但是，房地产却正相反：低流动性造就的稳定价格上升，一旦价格趋势扭转，特别是买房的预期被打压，价格需要很长时间才能恢复。

上一次多伦多房地产的那场风花雪月的事情发生在1989年，经历了足足七年才见底，1997年成为加拿大这一轮房地产牛市的开端。

可是凭心而论，现在拥有两套甚至三套房的普通人，有多少人可以熬过七年之痒呢？

（本文不做投资建议，市场有风险，投资者慎入）

阅读 12433