【地产诉讼：经纪人之利益冲突】（祝良律师随笔№.RE02）

地产经纪对其客户的受托义务，类似于一个信托中受托人对受益人的义务，包括忠诚、公正、可信、保密等。这组义务要求经纪人要把客户的利益始终放在首位，因而经纪人必须避免利益冲突。

利益冲突的最明显的例子是双重代理，即：经纪人既代表卖家，又代表买家。在地产交易领域，法律虽不禁止双重代理，但为之设定了两个严格的条件：一是经纪人必须把潜在利益冲突的事实完全披露给两边的客户，并获得他们的书面同意；二是经纪人对两边的客户都能做到绝对的忠诚。 

独立经纪人（Broker）之下的两位依附经纪（Sales Person），一位代表卖家，另一位代表买家，也会产生利益冲突的问题。在这类交易里，独立经纪人其实就是卖家和买家的双重代理，因而也必须符合上面的两个条件。

第一个条件并不难满足。你去游说双边客户：“我将代表卖家，也代表买家。佣金由卖方出。但我会尽职、尽责、尽心、尽力，公平、公正、不偏、不倚地维护双方的利益。我需要你们在这个披露表上签名，同意我代理双方。”绝大多数情况下，他们会签字同意，因为这时他们仿佛还感觉不到有什么利益冲突。

然而，难就难在第二个条件。现实中怎么可能做到一碗水端平？怎么可能把双边的利益都放在首位？假如你知悉一方的谈判劣势，怎么可能做到不受其影响？既然你故意隐瞒一方的谈判劣势，你怎么可能做到对另一方的绝对忠诚？显然，不论你多么谨慎小心，都难免出现偏向、偏差。这就是为什么不论卖家告买家还是买家告卖家通常会把双重经纪人也拽进地产官司的原因。

假如你不及早披露双重代理的事实，你有可能被卖方解雇。即便你没有被卖方解雇，把买卖做成了，你有可能拿不到佣金。据上诉法院1992年的一个判例（Huijers v. DeMarrais），经纪人未及时披露，卖方无义务支付佣金。

此外，即便按照第一个条件完全披露了，并得到了客户豁免潜在利益冲突的书面同意，这并不意味着你就没有麻烦了，也不意味着你的受托责任减弱了。在有双重代理的交易中，一旦出现利益冲突，经纪人必须立即向双边客户披露。如果任何一方不接受这个利益冲突，或者由于这个利益冲突的存在致使不削弱对任何一方客户的受托责任就无法进行交易，那么经纪人就必须撤出代理（民法典§2079.21）。

双重代理关系有时能在无意中形成。经纪人本来想帮对方一个忙，结果不小心“碰瓷”黏上了对方的义务和责任。例如，卖方经纪同意把买方的反邀约转给卖家（1956，Wright）；买方经纪代表客户与卖方接触，结果卖方拉这位经纪签了卖屋协议（1966, Wolf）；买方经纪替卖方传送Escrow指示（1961，Whiteman）；卖方经纪替买家谈了贷款（1985，Montoya）。这几个案子都涉及经纪人是否违反了其避免利益冲突的受托义务的问题。

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【祝良律师简介】
美最高法院律师、注册专利律师。加州执业律师。JD、LLM(知识产权)、MA(哲学)、BE(电子)。专业领域: 民商诉讼、信托地产、公司合同、专利商标、移民签证、劳工诉讼等。办公室在南湾San Jose和三谷Pleasanton。
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