【房东的事：如何避免歧视？】（祝良律师随笔No. 780b）
 
每年加州有上千个房客告房东的歧视官司，其中有相当一部分房东是华裔。尽管我经常告诫过，有些房东仍然会犯本可避免的常识性错误。
 
美国的反歧视法大至有三个层面。一是联邦的民权法（1964）和公平住房法（1968，1988修）。二是州法，例如加州的公平雇佣与住房法。三是各县、市的地方法规。这些法律不同程度地禁止如下几类歧视：宗教，人种，族裔，国籍，家庭状况（如人数、怀孕等），婚姻状况，年龄，性别，性别标识（她可以不告诉你她是男或是女），残疾，性倾向，个人特征，以及是否享受政府救济。
 
房东做招租广告，只描述出租房屋的几个技术指标，一般不会在歧视方面触礁。问题多出在房客的筛选上。在其他方面差不多的情况下，你可以拒绝租给黑人吗？你可以拒绝租给穆斯林吗？你可以拒绝租给同性恋者吗？你可以拒绝租给孩子多的人吗？你可以拒绝租给残疾人吗？你可以拒绝租给没有绿卡的人吗？你可以拒绝租给老年人吗？这些是出麻烦最频繁的几个方面。
 
要避免这类麻烦，房东筛选申请人的政策要一致，要遵守一个比较客观的标准。每次拒绝一个申请人，要保留好记录，证明拒绝的理由是正当的。
 
什么是客观的标准？对每一个设定的问题，要有明确的“是”还是“不是”的答案。比如，“以前有没有因为未付房租而被房东驱赶过？”不论是谁，都会有一个明确的回答。是就是，不是就不是。另外，你可以要求申请人提供有能力支付房租的证据，也可以要求申请人提供前房东的推荐信或证明信。有些物业管理公司设计了自己的打分系统，例如把雇佣时间的长短折算成正分数，把不良记录折算成负分数，最后出一个总分，选房客时，总分最高者胜出。打分系统貌似客观，但由于打分标准仍然是主观的，实际上它并不能避免歧视官司的发生。
 
你有权查申请人的信用，并拒绝租给信用不好的人。如果你有一个政策，拒绝租给曾经因欠房租而被驱逐的人，那么在执行这个政策上，你必须对所有的申请人一视同仁。举个例子，两位申请人，一位是黑人，另一位是华人，他们的信用都很差，但你以信用差为理由拒绝了黑人而接受了华人。那么，黑人告你种族歧视，胜诉的可能性就较高。
 
如果申请人的前房东或前房东的物业经理人在推荐信中对他有负面评语，例如说他经常晚付房租，违反租约，搬离时把物业搞得一塌煳涂，乱七八糟，那么你有权拒绝租给他。这里不存在歧视问题。
 
如果申请人有被定罪的记录，不论是重罪还是轻最，你可以拒租，但有一个例外，你千万要注意——如果他的犯罪记录是以前用过毒品的，但现在不用毒品了，那么按照公平住房法，那属于残疾问题，你不能因此拒绝租给他。当然，贩卖、制造毒品的，现在仍滥用毒品的，则不在此限。
 
你可以拒绝租给带宠物的人，甚至你可以允许某类宠物而禁止另几类宠物。这里基本上不存在歧视问题。但是，如果申请人带的宠物不是普通的宠物，而是经过训练的为残疾人提供服务的动物，例如导航犬、导航猫，那么你不能因此拒租，否则会自讨苦吃。
 
最后我要告诫的是性骚扰的问题。如果房东或者房东的物业经理人对房客有性骚扰的行为（例如摸屁股，拍肩膀，动手动脚，经常盯着人家看，对人家评头论足等等），房客可告房东和直接当事人。按照联邦民权法第七章，原告可要求惩罚性赔偿，没有限额。性骚扰的实际损害赔偿和惩罚性赔偿都不在保险范围之内。如果经理人一时兴起，铸成大错，一个性骚扰官司就足可以让房东倾家荡产，这绝非耸人听闻。

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【祝良律师简介】
美 国最高法院出庭律师、美国注册专利律师。加州、纽约州、哥伦比亚特区(DC)执业律师。法学博士、知识产权法硕士、哲学硕士、电子工程学士。专业 领域: 专利/商标、公司/合同、地产/信托、签证/移民、雇主维权等。办公室在南湾San Jose,东湾Fremont, 中半岛Burlingame和三谷Pleasanton。
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