长租.短租.空置，业主将何去何从？
Patricia-100003 05/18 65914.0/1
据三藩市預算及立法分析報告估計，全市有925至1,960個傳統出租單位被業主改為Airbnb式短期出租，雖然這只佔三藩市整體住房市場的極小部分，但三藩市在2013年有近244,012個住房單位，以8,438個空置單位來看，這是很大的比例。要求這報告的市參事坎帕斯（David Campos）稱，這證明了市府對Airbnb及其他短期出租公司要有更嚴格的監管。但市參事麥翡（Mark Farrell）質疑報告採用的方法。 麥翡的法案要把所有短期出租上限定為每年120天，撥款設立一個市部門來登記、調查及執行短期出租法例。Campos的版本则把上限定為每年60天；賦予普通居民有權控告超越上限的業主；要求短期出租公司每季提交有哪些業主出租單位的報告；沒有在市府登記的業主刊登出租啟事的公司每天會被罰款一千元。
新報告突顯了對於如何有效監管短期出租以及對城市的影響有着不同意見。短租的文章有个严重漏洞，也是Campos的tunnel vision导致的。那九百多到2000间的短租单位对比24万多的出租单位是九牛一毛，但对比8千多间空置单位是大数字。因为租务条例太恐怖,这些单位不得已的空置。第二，这些单位现在找到商业模式可以营运了，从空置到不空置，不是带来利益价值了吗？不只为那个空置的物业，也为政府带来税收，为旅游业带来气息。另外，Campos法案里面有条恐怖的毒药：＂沒有在市府登記的業主刊登出租啟事的公司每天會被罰款一千元。＂这对于租客与业主间十分不公平，为什么租客违法租房就不用罚款呢？
新移民、新租客就因为租盘短缺，而要支付旧租客的福利。有人得到就有人失去。得到的是长期租客付远远低于实际价值的畸形租金，失去的是新租客，尤其是有家庭、老人孩子的新移民，必须缴付远远高于实际价值的市价租金。而业主也被牵连之中，一并承受巨大损失。这也是导致租霸出现的原因，如果有捷径，为何要付出天价的租金？勤劳工作而没有看到出头之日，就会令许多人诉助于投机取巧和赌一铺的心理。这种状态很可悲。整个社会都畸形了，业主们最后是最大的牺牲品，为长期租客和租霸埋单。
许多业主一开始租到市价租金，欣喜若狂。谁知天下没有免费午餐，没几年就被租霸欺凌。好运气的熬了十多年相安无事，却发现租金远远赶不上通涨，无法维系维修和成本。 业主谁人想短租呢？要隔三五天就清洁房间，水费电费也徒增，与陌生人共处一屋，三五七天来一批，遇上不愉快的事情也机会大了。但许多业主宁可把单位空置都不愿意长租，宁可做工作量大的短租也不愿意长租。短租算是给他们找到出路。短租 ＞ 空置 ＞ 长租。越管制，越多单位空置。只怕管制短租，是Campos企图管制空置单位的契机，以后会把空置单位重重地罚款。这才是真正的动机。
中半岛、San Jose都在谈租管，东湾Berkeley、Oakland、Hayward，南加LA已经实行。在加州高层，极左派已经用斧头敲打唯一保障业主产权的艾利斯法，佩斯金的竞选政纲是打破另外一条州法- Costa Hawkins。那么全加州的独立屋，将面临全面被租管的可能。租管一旦开始，不能逆转，并必须从租金管制，连带收屋管制（逼迁管制），必然导致租盘减少，市价租金增高。这是一个死循环。 由此可见，以后业主的出路是什么呢？不敢长租、不能短租，只能空置。EricMar去年提出要把downtown豪宅空置的单位罚款。当空置都不能时，业主怎么办？
