下周二8月1日晚上，库市议会即将讨论GPA审批，其中一项是关于Westport Cupertino，也就是Oaks的改造工程。项目详情在Better Cupertino网站首页的传单里就能看到。不过，很多朋友对项目审批的流程还有疑问。每个城市都有城建法规，开发商不是按照法规，zoning，盖房子就好了嘛？为什么Cupertino的城建审批听起来如此混乱？现在到底算是Oaks项目审批中的哪一步？这里就科普一下相关的城建审批知识。

首先是名词介绍：

GP－－General Plan，就是城建整体规划

GPA－－General Plan Amemdment，城建整体规划修订案

每一个城市都有GP，一般是十几年到二十年才大规模翻新一次。而只有在非常特殊的情况下，才会在兩版GP之间加一次GPA的审议。在2014年12月以前，库市几十年间只有过一次因单个项目而引发的GPA审批，就是为给苹果飞碟放行而做的GP特别修订案。那一版的GPA可是苹果教主费了老鼻子劲儿，明里暗里下足了功夫，而且承诺盖出来的东西就跟demo的完全一模一样不会再有任何违规申请，这才从Cupertino市府这里讨来的GPA特赦。

可是为什么现在的库市好像三天两头都在讨论GPA呢？为什么我们这里的开发商不像其他城市，就好好遵守GP盖房子呢？原因始于库市2015年10月份，议员Rod Sinks提出的一个“天才创意” -- 15-078议案。

在15-078的讨论中，Rod Sinks说，库市现在面临很多发展挑战啊，交通堵塞就需要修路，学校没钱也需要资金......面对这么多需求，我们城市如何才能开源赚钱呢？We must be CREATIVE! 于是，他就宣布了自己的一个天才创意：以后库市要用鼓励开发商违反GP的方式来赚钱！

具体执行方法就是，鼓励开发商提出违反城市GP的项目提议，然后让他们对于自己的违法行为提出“社区补偿”(Community Benefits)条款。谁的条款给得优厚，市府就同意为这个开发商的GPA开绿灯放行。这样，我们的城市就能更有钱啦！这个创意简言之，就是出卖城建法规的执法来换钱。

本周二8月1日的会议讨论内容，就是根据15-078议案，由开发商提出更改GP的GPA申请，让市议会来投票。因为Oaks开发商KT Urban提出自己想盖的楼高88ft远远超标，而且要加盖旅馆，住房，办公楼的建筑密度也会远远高于GP规定，所以他们需要市议会预先投票允许Oaks开发可以违反GP，然后才能开始项目细节的审批流程。

但是，这个15-078提案最大的问题就是，如果每个开发商都可以违反GP，那么GP存在的意义何在？一个城市的GP就是要保证整个城市建设具有合理而优化的planning，而且每一个新建筑的出现还需要考虑相关配套设施能否跟得上，比如交通，学校，防火，警力。。。等等因素。如果每一个开发商都能根据自己的利益最大化提出违法的项目申请，城建原则可以让位于金钱，那么这个城市还有什么planning可言呢？

就是出于这个考虑，2015年11月，Better Cupertino迅速提出了的Measure C(C提案)作为反制，主要内容就是，还权于民，以后所有GP改动都要经过全民公投审核。如果库市跟其他城市一样，开发商都守法，那么只需要10年20年才改一次GP，也就是说10年20年才需要公投一次。除非有开发商提出违反GP的项目，才会引发公投。可是，库市人民以60%的反对票在2016年否决了Measure C，那么，今年一大堆违反城市GP的开发商申请就如同洪水一样涌来了。唯一令人欣慰的是，库市人民把Measure C的提案人之一Steven Scharf选上了市议员。他也会在本周日7月30日晚8点，专门召开关于Oaks改造的市民见面会，科普相关城建动态。

另外，15-078还有一个漏洞，就是允许开发商违法之后，如何确定他们会真的掏腰包给咱们社区补偿？我们城市有任何强制性法律逼着开发商出钱嘛？到时候，如果开发商赖账，我们岂不是又出卖了城建法规，又得不到任何回报，赔了夫人又折兵？而提出创意的Rod Sinks，则对市府要不要建立配套强制性法律逼迫开发商交钱避而不谈。

有和没有强制性法律让开发商遵守契约的差别有多大呢？看看Cupertino与Palo Alto两城市的对比就知道了。同样是开发商Sand Hill，同样在盖楼之前承诺了一大堆社区福利，最后的结果如何呢？

Sand Hill在Cupertino承包的是Main Street项目，磨磨蹭蹭盖了好些年，期间无数次偷偷修改最初的合同，最后不仅把他们最早许诺的低收入住房这些社区福利全部赖掉，把一个相当于COSTCO面积的大型健身房的社区福利赖掉，把一个可以容纳400人的可出租的大型会议空间赖掉。而且，把能卖钱的办公楼面积增加了三倍！

Sand Hill在Palo Alto承包的项目是Edgewood Plaza。承包项目之初，他们承诺会回馈社区一个Grocery Store。可是在项目完工后却迟迟不见踪影。于是PA市府当时以一天$500的罚金作为处罚，Sand Hill觉得不过是毛毛雨，置之不理。后来加到一天罚款$1000，Sand Hill依然装聋作哑。到了两年后，PA政府威胁要把罚金提到一天$5000, 甚至以后一天一万！这下子Sand Hill跳脚了，先是威胁要状告PA市府欺负弱小可怜的开发商。看见市府不为所动，他们才乖乖把Grocery Store双手奉上，结束了这两年的抓马。

通过历史可以看到，要在库市希望开发商真能履行条款给出社区补偿，在现在的情况下基本是痴人说梦。因为我们现任的大多数市议员都是出名的对开发商无比亲切，绝对不会像PA一样敢跟Sand Hill撕破脸。现在KT Urban开发商提出的Oaks改造提案，就好比是在给库市人民上演最生动的一堂课，展示否决了Measure C以后，库市新的城建审批流程。希望大家能关注Better Cupertino的新闻发布，在2018年的选举中，不要再次被蒙蔽。