一. 夫妻单独账户

  有时因为其它原因，夫妻双方A和B只有一个人申请贷款买房（假设是A），但是银行存款单上只有B的名字，在这种情况下，投资房（Investment Property）是不可以直接使用该银行账户用来付头款和closing cost的，因为投资房（Investment Property）贷款不允许使用非贷款人的资金。如果是购买自住屋，那么需要把只有B的银行的账户里的资金转到有A名字的账户里，且做好转账记录，才可以使用。

  有时买投资房，申请人想通过把B的银行账户临时加上A的名字的方法来规避上文提到的要求，但是银行往往会认为这是特意而为之而通不过审核。所以，尤其是购买投资房时，最好1-2个月把资金（主要是头款）准备充分且存入贷款人的账户里。

二. 无贷款（free & clear）房产

  在填写申请资料的时候，有些申请人认为无贷款的房产不需要告诉银行，但是实际上只要是在名下的房产，无论有没有贷款，都需要填写进去，因为无贷款房产的地税（tax）和保险（home insurance）也要算在支出收入比（Debt-to-Income Ratio）里。

  银行都有很强大的侦测系统可以查出申请人没有提交的房产资料。有的申请人直到贷款快close的时候才被银行查出未，往往导致未能按时close而lock过期或者买房合同（contract）过期而弄的措手不及。所以一开始提交申请的时候务必要准确提供房产信息。

三. 房产代理佣金返还（agent rebate）

  有时，为了更具有竞争力，房产代理（agent）会返还一定比例的佣金（commission）来帮助客户cover closing cost。但是佣金（commission）返还的数额不能大于closing cost （包括escrow account reserve）的总和。比如说某贷款的closing cost是$5,000，那么银行不会允许佣金返还多于$5,000，因为多出来的部分会cover一部分本金，假设贷款额是$400K，成交价是$500K，多出来的$1,000银行会认为有人帮申请人多付了$1,000的头款(down payment)，换句话说，银行会认为实际的贷款房价比（Loan-to-Value）高于原来的80%（400K/500K）而变成了（400K/499K），甚至认为代理（agent）和贷款申请人（borrower）联合企图利用佣金返还来拿到低Loan-to-Value的贷款。所以，银行要么会要求两者降低佣金返还的数额，要么会提高这个贷款的Loan-to-Value。

  另外，佣金返还必须经过贷款审核（underwriting）。有时贷款申请人在贷款文件（Loan Docs）要签了的时候才急急忙忙的把佣金返还的事提出来，这样会使得贷款文件（Loan Docs）需要重新出，或者说银行的underwriter还要花时间重新审核佣金返还的数额和相关的disclosure，有可能导致购房协议（contract）或者利率lock过期。所以，如果有佣金返还，最好早一些或者一开始就告诉代理（broker）或者银行。

四. 居住证明（Occupancy）

       无论是买房贷款（purchase loan）还是重新贷款(refinance)，有的借款人是按照自住屋（primary residence）提交申请，而有的申请人是按照投资房（investment/rental property）来提交申请。在申请过程中，在很多情况下，银行往往会拒绝申请人把房子按照自住屋（primary residence）来申请而会强制申请人按照投资房（investment/rental property）来申请，那么有的申请人就会问：我明明住在那里，银行为什么还是会拒绝（deny）我自住屋的申请呢？根据经验，往往有以下比较大的问题会被银行“揪住不放”而导致denial：

（1）无法提供任何文件证明居住在此处，或者住址在各个文件上相互矛盾

  有的申请人无论是驾照，W2，Tax Return还是银行存单（bank statement）上都无法显示申请人在此时此刻住在该房屋里，甚至连水电费单据（utility bill）上的地址都显示的是过去的住址或者是亲友的住址。唯一可能可以“证明”该申请人住在该房子里的证据可能就是做房屋估值（appraisal）的时候，appraiser去的时候该申请人在房子里等着。在这种情况下，即使申请人确实是住在该房子里，银行也无法按照自住屋来批准贷款。

（2） 工作单位离住房较远

  有的申请人工作单位距离自住屋很远（例如超过100 mile），这个时候银行（lender）会认为这种距离不符合常理，一般来讲，在这种情况下，申请人会被要求提供雇主（employer）的证明信说明申请人可以在家里工作（work from home），或者说是需要雇主（employer）说明此员工确实是每天要通勤（commute）100多miles来上班。致命的地方在于，有的申请人的雇主嫌麻烦或者说在此事上十分不配合从而无法提供相关证明，从而导致即使工作单位远已是既成事实，贷款也会被拒（deny）的遗憾。

（3） 非居住合贷款人（non-occupying co-borrower)

  有的房子在最初买的时候是两个人在申请贷款，但是之后因为种种原因其中一个人换了工作而搬出去在其它地方租房子或者说住到了自己拥有的其它房子里，然后，利率低的时候两个人想做重新贷款（refinance），一个人的收入不够需要用到两个人的收入提交申请，但是银行查到另一个人实际上不住在该房子里，那么这个人在银行（lender）看来属于“非居住合贷款人（non-occupying co-borrower)”，有的银行是不允许使用该种申请人的收入（income）的，会直接deny该贷款申请；而有的银行虽然会允许使用non-occupying co-borrower的收入，但是会把该申请人名下的其它相关费用例如租金算到房贷总费用之中而导致收入不够。

五. 无法解释清楚来源的大额存款（Large deposit）

        提交贷款申请的时候，银行（lender）一般会要求提供1-2个月的完整的银行存款单（bank statement），上面有30-60天的交易记录（transaction history）。一般来说，银行（lender）不会问上面的大额取款，但是对 于大于$1,000的大额存款（large deposit）是极其敏感的。通常来说，只要对这种大额存款提供合理的解释和单据就不会有问题，但是以下几种情况通常会让银行（lender）无休止的询问和纠缠下去，使得rate lock过期或者导致申请无法被批准：

（1）误提供多于一般要求的银行存单（bank statement）

        银行（lender）只要求提供1-2个月的银行存单，但是申请人一不小心直接给贷款银行（lender）提供了很多个月甚至一年的交易记录（transaction history）。许多银行只要看到某些材料（甚至是不需要的材料）就会去问，去审核，那么银行（lender）一下子会要求提供所有的大额存款（large deposit）的来源和解释，非常的麻烦。申请人往往被弄的措手不及，无法提供如此之多的材料而放弃，十分遗憾。

（2） 直接存入大量现金（cash）

         现金（cash）是不能够算作有效资产的。很多申请人在贷款申请的30天或60天以内往需要使用的账户内存入了大量现金，殊不知现金在银行（lender）看来属于“不可追溯”（unsourceable)的存款而会把这一部分存款从balance里面扣除。比如说，某申请人的statement区间从11月1日到11月30日，11月1日的balance是10万，在11月19日，存入了2万现金，11月30日的balance是12万，假设没有其它存取款活动，贷款银行（lender）会不算这2万现金存款而仍然认为申请人只有10万的存款。如果说头款（down payment）需要12万，而申请人又没有其他财产了，那么这一下子就导致贷款被拒。但是，如果说该申请人在11月1日之前就存入了该2万现金就不要紧，因为银行只要求且只会看到11月1日到11月30日的交易记录，在银行看来，这部分钱已经是“静止”的，所以balance会按12万算。

（3） 提供来源的银行账户上仍有多笔大额存款

        举例来说，某申请人在自己的BOA账户里显示有一笔$2,000的大额存款，是一张从自己的Chase账户里面自己写给自己的支票，光提供该支票的复印件还不够，还需要提供Chase账户的statement显示有$2,000从该账户中被取走了，而且，如果这个Chase账户里面仍然有大额存款，银行（lender）就会一直追问下去直到所有的账户都没有大额存款为止。所以在很多情况下，贷款是被这些“错综复杂”的解释大额存款来源的要求“拖死”的。

       综上所述，贷款之前在准备银行存单（bank statement）的时候，要尽量避免在一个月内往需要使用的银行账户里面存钱（特别是不好解释的），以规避“追溯”的麻烦。

六. 资产储备不足（Asset reserves shortage）

        有的贷款人认为，银行里面的钱只需要准备头款（down payment）和closing cost这么多的钱就可以了，其实，在很多情况下，银行还需要贷款人提供额外的资金用作“储备”（reserves），以规避银行自身的风险。有很多种情况，主要挑最常见的两种来讲一下：

（1）当存款大于$417K（Conforming High Balance），且房子是自住屋时：

  一般还需要2个月的PITI reserve。PITI是指本金+利息（P&I），地产税（Tax）和房屋保险（Insurance）一个月的总和。比如本金+利息一个月$1,500，地产税一个月$300，保险一个月$50，那么2个月的PITI = (1,500 + 300 + 50) X 2 = $4,000。如果头款（down payment）加closing cost一共是$120K，那么银行账户里的balance总共需要$124K。

（2）当需要贷款的房屋是投资房（investment property）时：

一般还需要这个投资房6个月的PITI reserve，再加上每一个有贷款的其它投资房2个月的reserves。（解释同上）


   许多贷款人往往只准备头款（down payment）和closing cost，且没有其它任何多余的资产（例如退休金账户或股票账户）作为reserves，直到买房的offer被接受了才获此要求的消息而导致十分被动。因此，房贷经纪（broker）需要事先告知申请人reserves数额要求是多少，提前准备好。

----------------------------

方圆贷款目前能做CA、FL、MD、TX、VA等5个州的房屋贷款，欢迎查询：

Circle Square Mortgage（方圆贷款）

Southern California:
780 Roosevelt, Ste 122
Irvine, CA 92620
Phone: (949) 829-3863
Fax: (877) 442-7883

irvineoffice@circlesquaremortgage.com

Northern California:

1525 McCarthy Blvd, Ste 1084
Milpitas, CA 95035
Phone: (408) 883-8283
Fax: (877) 442-7883
arli@circlesquaremortgage.com

Texas:

2775 Villa Creek Road, Ste 124

Dallas, TX 75234

Phone: (866) 269-9847

Fax: (877) 442-7883

NMLS ID 233900, CA BRE Lic 01816259, VA Lic MLO-8946VA, MD Lic 21636, FL Lic LO20663