是买RRSP呢，还是尽快先还Mortgage ?
Julia Zhu-113904 02/25 22204.0/1
RRSP最忙的季节到了，朋友们经常问我同一个问题，而且是很头痛的问题，到底应该买RRSP，还是应该还房子的贷款，我觉得非常难回答，因为这是您自己的选择，但是，我可以从几个角度分析一下，给您一点参考。
退休储蓄计划从1957年开始在加拿大实施，至今已经近四十个年头，当时设计的初衷是希望大家利用政府的税务优惠最大限度的积累一笔退休金，缓解政府将来对二战后婴儿潮时期出生的这批孩子的养老需求。购买RRSP不但可以得到政府的退税，投资的钱还可以免税增长，这笔钱与其它需要课税的投资比起来，增长速度要快的多。
自进入2000年以来，加拿大经历了二战后最大的移民潮，很多移民来到多伦多，温哥华等大城市。本来我们就对土地和房子拥有很强的占有欲望，加上利息已经接近战后最低水平，买房子，将Mortgage付清，成为很多朋友的最高理想。很多朋友购买RRSP就是为了减税，然后再取出来买房子，以后有钱就填到按揭里面，加速还清贷款，RRSP则有一搭，无一档，反正额度也可以积累，等收入高了，手头宽裕点儿再说吧。
我们不妨客观分析一下，从RRSP中取钱支付房子的Mortgage对将来退休的影响。如果您从RRSP中取出20000加币，从第二年底开始分15年还回RRSP，到第17年还清所有取款，由于您取的20000加币本来可以在RRSP中免税增长，我们可以假设不同的增长率，那么，您取款买房子对RRSP将来退休金积累的影响是可以量化的。以下这张表显示出您这笔钱以不同的利息增长速度，和不同的时间长度，对您将来的退休金的影响：
从以上表中可以观察到，如果您的RRSP投资可以实现每年6%的增长，等您15年后（即第17年时）还清所有RRSP的欠款，您的RRSP价值比起如果不取这笔钱一共损失了20,959加币的增长。这主要是由于您丧失了投资时间价值，而在此15年间，投资是可以免税复利增长的。损失的这20,959加币，继续扩大损失，如果到第30年，您的总体损失将达到44,704加币。当您搬进环境优雅的大房子时，您是否想过，自己在预支将来的退休金？
其实，仅此一点，毫无说服力，我们不妨从以下两点，进一步探讨。首先，从股票市场的增长，其次，从房屋市场的增长。
首先，如果不还Mortgage，就要支付大量的利息，投资在RRSP里是可以免税增长，关键是投资市场变幻莫测，有赢有亏，谁可以保证每年有6%的增长？如果投资亏钱，还不如还Mortgage合算，毕竟可以看到少交了那么多利息，不给银行资本家占便宜的机会。
这是很多人的想法，特别是经历了2000年高科技泡沫的崩溃，又经历了2008年的金融海啸血与火的历练之后，投资者谈股色变，一年就亏了50%以上，有的血本无归，还谈什么RRSP投资！
当然，具体情况要具体分析，因为幸福的家庭都是一样的，而不幸的家庭各有各的不幸。首先，要看您投资的是基金还是股票，如果是股票，那么显然是缺乏分散，集中在少数科技股上，例如NT 北方电讯， Citigroup抑或AIG等。所以一旦市场下挫，您就实现了亏损。
如果以最简单的方法，投资在债券基金上，例如债券基金，即使在高科技泡沫崩溃时，该基金还保持稳定的增长，金融海啸时债券基金都达到两位数的涨幅，十年来的平均也有5%左右。能够承受风险的朋友，持有加拿大分红基金，十年平均收益则超过10%，回报相当可观。
话分两头说，我们不买RRSP，或者从RRSP中取钱投在房子的Mortgage 里面，您怎么从来没有想想房子的价格也是波动的，既然如此，我们为什么揪着基金的风险死缠烂打，不妨看看房子的价格波动吧。大多数人的回答都是，移民越来越多，地越来越少，再加上通货膨胀，房子总归会涨的，不用担心。
加拿大著名的理财规划师Garth Turner在90年代就指出，很多加拿大人用一生的时间来还清房子的贷款，而同时忽略了RRSP的投资，他们终生的资产就是一栋还清了的独立屋。Garth感叹到，加拿大人把一生的时间花在错误的资产类型上。他认为，人们应该在房地产，和金融资产上作合理分摊，而二十一世纪将是金融资产占上风的时代。以美国为例，越来越多的人将资金投在互惠基金上，即使是加拿大，互惠基金从90年代开始，已经有飞速增长。1990加拿大的互惠基金只有250亿，而据不完全统计，2005年已经达到5000亿以上！事实上，根据Garth的估计，有60%的加拿大老人－即婴儿潮这一代，根本没有足够的RRSP作为退休金的来源，即使加上政府的和公司的Pension，要维持一定的生活水平也是困难的。
即使现在房价飞涨的年代，持有房产的老年人，特别是其中的收入较低的老年人，日子也并不好过。多伦多一位67岁的老人，每年领取18,000政府的养老金，再加上一点自己的RRSP等其他收入每月总收入4,381元，月支出却高达5,671元。
肯定有不少朋友觉得这是天方夜谭，谁需要买RRSP，老了以后卖掉房子换到大笔的现金，成为真正的富人多好啊！
其实，说起来简单，做起来并不容易。许多老人在多伦多市里居住习惯了，每天打理一下花园，遛遛狗，与熟悉的邻居聊聊天已经成为其退休生活的一部分，卖掉房子搬走，等于把按部就班的生活全部毁了。
不过别难过，金融机构看到这个难题，提出一项计划，反向按揭，让老人可以拥有自己的生活，照样用房子升值带来的财富，对于一些老人而言，他们可能比自己想象的要富有。
反向按揭，允许老年人通常在接近退休的时候，可以最多将房屋权益的55%置换成现金。与HOME EQUITY LINE OF CREDIT 不同，REVERSE MORTGAGE 通常情况下不需要定期还款，除非将物业出售或是屋主去世后才需要一次归还。
现在的形势下，越来越多的老年人都属于这种现金上贫穷，但是房屋上富有的阶层。虽然反向按揭公司业务的增长前景长期看好，但是这些却是基于一个事实：加拿大会有越来越多的像本文提到的，住在大房子里的低收入老年人。
笑容满面的老年人，当您签字画押，把终身工作获得的房产抵押给按揭公司时候，还能笑的那么灿烂吗？
每月虽然不用支付利息，但是利息却是利滚利增长的，由于本金和利息不断累积，如果累积的贷款总量超过了房屋的市值，那么很有可能会面临MARGIN CALL，失去唯一的资产。
有一则故事，觉得很可笑，寓意却深刻：一个有钱人和一个卖烧饼的小贩，被一场洪水困在野外的山冈上。两天后，富人身上带的东西都吃光了，只剩下一口袋钱。而烧饼贩子则还有一口袋烧饼。富人提出一个建议，要用一个钱币买一个烧饼。若是在平时，这是再便宜不过的事了，此时烧饼贩子却不同意，认为发财的机会到了，就提出要用一口袋烧饼换一口袋钱币。富人同意了。一天又一天，洪水还是没有退下去，富人吃着从烧饼贩子手里买来的烧饼，而烧饼贩子则饿得饥肠辘辘，最后实在忍不住，他就提出要用这口袋钱币买回他曾经卖出，而如今数量已不多的烧饼。富人没有完全答应他的条件，只允诺他用五个钱币换一个烧饼。洪水退去后，烧饼全部吃光了，而一袋钱币又回到了富人的手中。
既然这是您的选择，您就要面对现实，当这些老人花着毕生积累下的房子里的钱来维持生活，每日生活在房子迟早被银行收走的阴影下时，不知他们会不会像电视广告中笑得那样开心？
很多放弃RRSP储蓄计划，一味在流动性缺乏的路上越走越远的朋友，不是正在走他们的老路吗？给银行打了一辈子工，好不容易还清了房子，到老了，又给银行交利息换取退休金，最终把房子还给银行，多么完美的一生！
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