【商业租约（之三）：免责条款的威力 】（祝良律师随笔№ 788）

从产品开发合同、亚马逊的用户协议到各种商用物业租约，几乎所有的美国协议里都有一个古怪的 免责条款（Indemnity）。这个条款有巨大的威力，很多情况下它能把责任从一方转嫁给另一方。协议签字之前，如果你不清楚协议草案里这个条款的后果，最好问问律师。

甲给乙Indemnity，有如下几层意思：其一，假如某种事件发生给乙造成了损失，甲将补偿乙的损失。补偿的方式有付款、修理、替换、恢复原状等。其二，假如某种事件发生有可能给乙造成损失，甲将采取合理措施避免给乙造成损失。例如，如果乙被甲的客户告了，甲将为乙找律师应诉，或者支付乙的律师费。

商业租约里的Indemnity通常是这样写的：“在物业里发生的或者与物业有关的财产损失或者人身伤亡，不论是什么原因造成的，此风险全部由租客承担。租客理解并同意：如果租客使用物业中，或者其他人通过租客使用物业中，有任何财产损失或者人身损伤，房东、房东的合伙人、房东的公司高管、经理、代理、物业管理经理、服务人员、雇员和独立承包商（以下合称‘房东方面’）没有任何责任，而且租客免于追究‘房东方面’的责任。如果由于租客的或者其代理、雇员、服务者、雇来的承包商、客户等的疏忽或过失，发生了与使用物业有关的（例如但不限于租客安装、搬入、移除装修设备和材料等）损失、赔偿、开销和责任（包括但不限于法院诉讼费和合理的律师费），那么租客应以豁免、抵御、保护等措施，确保房东方面不受这些损失、赔偿、开销和责任的牵连，除非上述损失、赔偿、开销和责任是房东的严重疏忽或者故意行为造成的。”也就是说，除了房东的故意行为或者严重疏忽造成的损失之外，与使用所租物业有关的财产损失和人身伤亡，一律由租客承担。

前面提到的客户装修的“工作函”中也会重申Indemnity的规则。通常是这样写的：租约主协议里租客给房东的豁免条款，同样适用于租客装修中的（1）由于租客或其代理人（即承建商等）及其直接或间接雇佣人员的任何故意行为或者疏漏而造成的任何并全部的开销、损失、损坏、损伤和相关责任，或者（2）与租客欠款或者拒付装修工程费用相关的责任。租客在租约中给予房东的免责，也适用于由于房东在执行合理而必要的协助事项以便（i）让租客完成装修或者（ii）让租客取得政府许可之时，而造成的任何并全部的开销、损失、损坏、损伤和相关责任。这就是说，不论是谁造成了损失（包括对房东物业的损坏），租客不能归责于房东。

这类Indemnity条款并不是法律中规定的，并不是不能改动的。如果Indemnity的范围过宽，租客或其经纪可以与对方协商，把Indemnity的定义范围调整到双方都能接受的程度。

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【祝良律师简介】
美 国最高法院出庭律师、美国注册专利律师。加州、纽约州、哥伦比亚特区(DC)执业律师。法学博士、知识产权法硕士、哲学硕士、电子工程学士。专业 领域: 专利/商标、公司/合同、地产/信托、签证/移民、雇主维权等。办公室在南湾San Jose,东湾Fremont, 中半岛Burlingame和三谷Pleasanton。
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