星期日晚上7点，我们几个人（Liang Liao, Holly, Jessica Xiao, Amy Liu, Cindy Xia, Lin Ma, and Minlin) 和积极反对Pleasanton高密度住宅过度发展的市民George Bowen（注1）讨论了接近2个小时。现在向大家update一下。

问题1: Pleasanton高密度住房规划的来龙去脉和现状

1996年，经过公民投票，超过80%的Pleasanton居民赞成并通过了一个housing cap，也就是限制了city每年可以新建住房的数量。2006年，因为low income housing没有达到州政府的要求，City of Pleasanton被告上法庭并输掉了官司。考虑到上诉的费用和成功的把握，city选择不上诉，同意遵从州政府通过Association of Bay Area Governments（ABAG, city 必须参加这个组织并遵守它的规定才能拿到州政府的各种funding）制定的Regional Housing Need Assessment (RHNA)。注意：官司本身并没有给出city需要兴建high density housing的具体数目，输掉官司的结果是city要接受RHNA提出的数目。

在当时（2006年），RHNA给Pleasanton定的数目是3227套high density housing units。City因此规划了3359套（稍微多于RHNA的要求，但这里不去管他了）。但是，RHNA最近（2013年）已经降低了这一数目，目前RHNA要求city提供的high density housing units从3227套降低到了2067套。这样，city在已规划的3359套里面，有了1292套的“盈余”。在city即将讨论的housing elements 里面，这些单位被称为“surplus”。city并不打算取消这些多余的1292个units的规划，正相反，在即将讨论的housing elements里面，city明确提出要鼓励开发商兴建这些surplus的单位。

另外在Pleasanton东面，shadow cliffs以北，一些小湖以南，被称为”chain of lakes”，这些地方本来只是用来做recreational发展的。city计划在这里建1700到2279套high density units。这些更加是在RHNA要求以外的，city本无需承担。这样在未来8年内 （2015 － 2023）city最终可能建造高达5902个high density units,超过RHNA的要求一倍不止。

问题2: City为何支持这些规划

这点很难说。因为牵扯到city council member的个人立场，或者利益。抛开个人利益不说（这个有也好没有也好，都只能是猜测），city的pension有巨大的亏空。也就是说，city要付pension，但是没有funding。所以city要想法挣钱，哪怕是挖肉补疮的方法。另外，政府，特别是州政府，理念本来就是希望更多的high density housing，更多人住在密集，靠近public transportation的地方，减少马路上的车辆，保护环境。最后，city council member的个人理念，也许他就是pro-growth。目前，只有一位city council member， Karla 是坚决反对过度发展高密房。

问题3: 开发商为何急于开发高密房

开发商开发高密住宅是很有利可图的。这些高密住宅，并不是老人公寓，也只有一小部分是subsidized housing units (即低于市价卖给低收入者，这一部份只有15%，而且，开发商有权buy back，再高价卖出套利）。大家看到一些正在建的apartments，很多是出租用的。拿来出售，大家知道，Pleasanton的condo也不便宜，而且还有计划盖4层高的(这里插一句，好像Pleasanton目前还没有4层的apartment complex），比起single family house, 数量大多了，开发商很大利润的。还有一点，Pleasanton有Growth Plan Cap，每年新建住宅不能超过300来套。但high density housing是不受这个Growth Plan Cap限制的，难怪开发商一涌而上。

问题4: If it is zoned, it will be built.

以前有朋友在抗争的时候，市议员们曾经表示：“州政府只要求city规划（zone）在那些地方建多少个high density housing units，但州政府不能强迫city盖房，也不能强迫city何时盖好这些房，所以你们不用担心。” 这是典型的政客欺骗老百姓的手段：只告诉你一半的真相。确实，州政府不能强行规定city何时建造这些units，但是，当city完成zoning以后，如果开发商提出开发这些住宅，city同样不能拒绝。毕竟是自由资本主义，你不能阻挡人赚钱是不是？所以，除非有非常强的理由，city是不能否决开发商的提议的。这也是这两年大家看到high density units不断开建的原因。我们要反对过度发展high density housing units，就是要明确要求re-zone那些不需要的units，当务之急是超过RHNA要求的1292个units。

问题5: Which city meeting is the most important

最重要的meeting应该是8月19日的city council meeting。这个meeting虽然不将high density housing列入agenda，但是开会前有30分钟由市民发言，可覆盖任何议题。由于8月19日的meeting是在city council 9月2日投票前唯一一次公开向市议员们表示反对的机会，如果能让市议员们在这个meeting上看到有很多市民发对high density housing，民意的力量会促使他们同意remove或减少这多余的1292套units，也会让他们慎重考虑明年讨论的East Pleasanton的高密度住宅发展规划。

第二重要（或者几乎同样重要）的是8月13日的planning committee meeting。这个是有别于city council member的另外一个group，专门负责规划住宅发展，high density housing的蓝图，就是这个committee提出。我们同样需要在这个meeting上向committee最大程度展现民意，让他们最大程度的修改草案。

而在9月2日的city council meeting上，city council members会批准或否决planning committee的草案。考虑到不是所有人都能参加全部3个meeting，我们呼吁尽可能多的人参加8月13，19日的两个meeting。我们的目标是不仅要坐无虚席，而且要连门外面都站满。希望至少能有4到5个代表上台发言（限3分钟）。发言的内容在这两个meeting上可以重复。一个显示民意的方法是，发言的朋友问到场支持的听众：”from the audience, whoever agree with me please raise your hand.”。这时如果有200，300个人同时举起手，市议员们一定不敢漠视！

问题6: Can we reverse the housing element, or can we appeal if unfavorable housing element is passed。

如果今年选举结束后，选上的新一届市议员们倾向于slow growth，那么将来是有可能reverse已通过的housing element。出于对过度发展高密住宅的担忧，George Bowen 正在考虑竞选市议员，如果决定参选，希望大家投他一票。

Appeal的问题不太清楚，可能有一些法律程序可以走。

问题7: 除了参加city meeting以外，我们还可以做什么？

一个很有效的方法是约city council member面谈。5到10人一组，约每一位市议员谈一次，明确告诉他们很多人发对过度发展高密住宅。民主社会，和民选官员这样的会谈会引起他们极大的重视。

还有当然就是写email，不用太长，简单几句话表示强烈反对过度反展high density housing units，原因：school already crowded, cannot take that much more students, water shortage, traffic, safety, losing small town character, etc.。email如果市议员们收到了，按规定是一定要互相传看。city的email是：

citycouncil@ci.pleasanton.ca.us

Paper copy mail效果更好，我们可以签petition 寄给city council, 发动朋友、邻居签petition 寄给city council（我们可以去散发paper copy petition, 朋友，邻居签名即可)。

注1：George Bowen是一位已退休 的businessman。他和他的妻子Jane（与George一起和我们见了面）在Pleasanton住了29年。出于对Pleasanton高密度住宅过度发展的担忧，他制作了http://www.pleasantonvotersforsmartgrowth.org 的网站，同时自费寄出了2000多份的mailer，征集了超过400个签名，以及其他一些行动（包括正在考虑竞选市议员）来唤起市民对这一问题的注意。