中國房地產市場讓全球金融界都感到十分迷惑，看上去它好像違反了正常的經濟運行規律：價格上升到一個不可持續的高點之後僅僅是慢慢一點一點降回原來的水平，一遍一遍，循環往復，但事實上它卻從未出現過崩盤。

早在2005年，外媒就預測中國的房地產泡沫即將破滅。到了2008年，又有經濟學家對中國房地產市場唱衰。後來，人們又將中國房地產幻滅的預期時間後調至2014年。在這種聲音的帶領下，無論事實上中國樓市行情是火爆還是冷淡，都有一大批財經媒體緊隨其後，做出「中國樓市泡沫即將破滅」的預測。

面對看似已經過度膨脹了的價格，為什麼中國的房地產市場依然能夠保持完全穩定呢?

美國媒體福布斯網站4月5日發表Wade Shepard的評論文章《為何中國的樓市還不崩潰?》：

作者稱這其中最重要原因就是中國的中央和地方政府都對房地產市場進行著嚴格地管控。政府掌握著新建設用地的供給、開發建造的資金，以及貸款政策、稅率制度，並使用房產購買限制這樣的手段措施給房地產市場升溫或者降溫，以起到溫度調節器的作用。

並稱「中國政府一隻手在穩定房價防止其過快上漲，另一隻手卻又在向房產開發商們源源不斷賣地的時候坐地起價。」

福布斯網站截圖

以下為《為何中國的樓市還不崩潰?》全文：

早在2005年，外媒就預測中國的房地產泡沫即將破滅。到了2008年，又有經濟學家稱中國房地產市場的繁榮已經走到盡頭，將再無回天之力。之後，這些人又發表了題為《黃金時代走向終結》的文章，將中國房地產幻滅的預期時間後調至2014年。在這種聲音的帶領下，無論事實上中國樓市行情是火爆還是冷淡，都有一大批財經媒體緊隨其後，做出「中國樓市泡沫即將破滅」的預測。

然而，上述的預測至今未能發生。時間一年又一年的過去，那些斷斷續續卻從未停止的「世界末日預言」都沒能成真。中國的房地產市場依然堅挺，甚至可以說是發展勢頭愈加強勁。每一次的情形都是，樓市在升溫至沸點後又稍稍降溫，如此循環往復，從沒崩潰過。據此是否可以得出這樣的結論——中國房地產市場的泡沫已經持續了十幾年?抑或，這個市場事實上並不存在所謂的「泡沫」。

面對看似已經過度膨脹了的價格，為什麼中國的房地產市場依然能夠保持完全穩定呢?其中一个重要原因是中央和地方政府都对房地产市场进行着严格地管控。政府掌握着新建设用地的供给、开发建造的资金，以及贷款政策、税率制度，并使用房产购买限制这样的手段措施给房地产市场升温或者降温，以起到温度调节器的作用。

使用如此強硬手段的理由，其實很好解釋。在中國，房地產行業在中國國內生產總值中所佔的比重高達15%，在固定資產投資中所佔的比重也為15%，並創造了15%的城市人口就業機會。此外，根據國際貨幣基金組織的統計數據，中國境內銀行20%的貸款都投入了房地產行業。從上述這些數據來看，中國政府無論如何都不能對其國內的房地產行業視作兒戲而交由自由市場去調控。

「人們都知道，政府必須支持房地產市場的發展，因為一旦房地產市場的泡沫破滅，整個中國的經濟都會隨之而崩盤，這當然是中國政府最不願意看到的事情。」一名來自蘇州的趙姓醫學生如是說，他家在房地產市場中投入了鉅資。

當房地產市場走高遇熱，中國各級政府通常會採取各種措施讓它冷卻下來;當房地產市場走低遇冷，各級政府便會放鬆限制使它重新回溫。

通過觀察中國房地產長期以來的變化曲線，我們可以發現中國房地產市場的變化趨勢近似一條正弦波。波峰處市場火爆，到達頂點後轉而向下;到達波谷時市場冷淡，政府便要採取措施改變這種下降勢頭，使之轉向攀升。梅肯研究院的研究成果表明，這種潮汐式波動循環大概每兩年會進行一次。

那麼，如此精準的調控政府是如何做出的呢?

利率上的調控

利率調整是中國政府對房地產市場走向施加影響的一種重要手段。當政府想讓樓市稍微冷卻一點的時候，便將針對於房地產投資者和家庭住房購買者的貸款利率調至更高;當政府想讓樓市升溫的時候，便給予投資者和購房者更優惠的利率。

在2014年年末樓市最慘淡的時候，中國人民銀行曾經一度連續六次下調購房貸款利率。這一舉措是導致2015年樓市轉向並一路走高的深刻原因之一，結果便是如我們目前所看到的——一些城市出現了瘋狂搶購住房的浪潮。

「連續18個月的寬鬆政策刺激了市場，導致了人們買房情緒高漲，」來自世界知名房地產咨詢機構仲量聯行的史蒂夫·麥克德說，「可以這麼說，這次的政策對於家庭住房購買者而言，比近十年以來的任何一次都要寬鬆，它的刺激力度甚至要強於2009年的那套『刺激經濟組合拳』，家庭住房購買者會比之前更容易獲得貸款。」

資金上的調控

中國人往往是有儲蓄美德的。無論房地產市場如何火爆，家庭住房的購買行為往往是地槓桿率的。中國有著全世界最高的儲蓄率的國家之一，居民儲蓄率高達90%，只有18%的家庭住房擁有者會貸款買房。

「此前人們的購房行為都不曾出現過被槓桿驅動的情形，」仲量聯行上海的研究帶頭人周喬解釋道，「事實上，原先的規定是人們無法達到最高限額的融資，因此，貸款並沒有驅動需求或者市場價格。」

在很大程度上，這種槓桿的缺乏是因為對於家庭購買的貸款被中國中央和地方各級政府把控的很嚴很緊。誰擁有申請貸款的資質，和他們最終可以獲得多少貸款，就其所遵循的計算準則而言，每個城市和每個城市都是不同的，而且會不斷地進行調整，以適應當前的經濟發展形勢。

在房價健康穩定發展的時候，在中國購買首套住房需要至少30%的首付款。然而，當家庭購買他們的第二套房時，則必須提供40%至50%的首付。當家庭購買更多的住房時，政府和銀行不提供金融上的政策支持，價款必須全額繳清。當市場過於火爆時，政策規定購房需要更高的首付，而當市場比較慘淡的時候，政策則會降低家庭的購房首付要求。最低時，家庭購房首付可以低至20%。

在大多數情況下，房地產投機者所依靠的是自有資金，而非銀行貸款。所以當人們談論到市場泡沫的潛在影響時，中國的情形與絕大多數的國家不同。為了闡述方便，我們可以做一個這樣的結論，2008年發生在美國的房地產泡沫破滅而導致的危機是不會發生在中國的，因為次級抵押貸款和抵押支持證券在中國要麼是被禁止的，要麼也不存在廣泛的流通。

這意味著，就算是中國的房地產市場發生了驚天大巨變，也不會發生由嚴重違約所導致的，多米諾骨牌效應一樣波及整個經濟領域的經濟大崩盤。位於成都的西南財經大學曾經基於現有數據做出了這樣的一個計算：就算目前中國的房價下跌30%，也僅僅會有3%的房產會面臨無力償還的狀況。此外，中國銀行也曾宣稱，據他們估計，房價的小幅下跌不會對他們的不良貸款率造成什麼影響，產生更廣泛影響的可能性也是比較小的。而形成這種穩健的關鍵便是政府對貸款的嚴格管控。

對購買者資格的調控

在中國的城市中有這樣一種分類，潛在的房產購買者和無權購買房產者。遵循特別的規定操作，有權購買者可以轉變為有權購買者。此類規定普遍要求居住滿特定年限並持續納稅。

與中國政府調控樓市的其他措施一樣，購房者的需求也是可以上下變化的。在中國的中小城市，一般有很充足的存量房，所以由無權購買者到有權購買者的身份轉變門檻是比較低的額，前提是如果有的話。然而，在一線城市，這種身份轉變的門檻就非常高。例如，上海最近出台的樓市新政就規定，外地戶籍者若要成為在上海有權的購房者，必須居住滿五年並納稅，而此前的規定是兩年。理論上，這是通過減少潛在競爭者的方法來給市場騰出一定的空間。

可買房數量的調控

中國政府在壓制房地產市場過上漲時，還有一種更為簡單的方法——通過限制人們可以購買的房產的數量。在很長一段時間內，像上海這樣的大城市就實行了嚴格的房產限購政策——家庭所能購買的房產數量最多不能超過兩套。

「房產限購政策所針對的主要群體是，把樓價越炒越高然後壓制了潛在中產階級剛性需求的房地產投機者。毫無疑問，這一手段是強大且有效的。」仲量聯行的史蒂夫·麥克德如是說。

同樣的，和其他調控手段一樣，政府對樓市所做的限購政策會隨著樓市行情的變化而進行調整——樓市火爆的時候嚴格限制，樓市蕭條的時候放鬆限制。

對於人們投資方向的調控

正如我前文提到的那樣，對於中國人來說，可供選擇的投資方式是極為有限的。銀行的存款利息率還沒有通貨膨脹率高，股票市場事實上只是一個較為安全的賭場，而基金雖然調動了很多人興趣，但基金的海外投資渠道其實是被堵住的。這樣看上去，好像可以投資的只有房子了。基本上，中國投資者將他們大量的積蓄投入到了房地產市場中。並且，在這個地球上儲蓄率最高的國家中，這意味著準備進入房地產投資市場的資金規模無疑是非常龐大的。

在此情形下，就算中國的房地產市場存在著巨大的泡沫，大規模的拋售行為也不太可能出現，即無法導致這個市場的大崩盤。這個事情還可以換個角度這樣想：就算有一大批人突然想要拋售自己手中的房產，那換回來的錢又該投放在哪裡?

對湧入住房買者的城市的調控

不得不說，中國房地產市場的分化是越來越顯著了，尤其是在2015年至今的這兩年內。對於人們來說，城市似乎分化成為了人人都想居住的一線城市(包括一部分的二線城市)和剩下的其他城市。儘管在中國全國範圍內，各城市的房價都是呈波狀變化的，但也有一些城市的房價始終處於高位，而一些城市的房價始終保持在很低的位置。為了調節這種不均衡的發展，中國政府往往會促成一個大城市的形成，以帶動周圍地區的發展，進而帶動當地及附近的房地產市場發展。

「人們往往會忍受一線城市過高的房價，畢竟一線城市有著那麼多的經濟活動，而這樣聚集的經濟活動往往只存在於個別大城市之中，其他小城市對此是無福消受的。」仲量聯行的周喬如是說。「一線城市不斷上漲的房價會促使找工作的人或收入較低的人將目光投向房價不是那麼貴的其他城市，尤其是對大學應屆畢業生來說，更是如此。他們想要將一線城市積極的市場情緒傳播至周邊的一些城市，因為這些城市有著充足的存量房待售，這些存量房的售出後定會促進當地房地產市場的發展。」

所以，當你在上海買不起房的時候不妨考慮一下無錫，它的大門正在向你敞開。

一個潛在的顛覆?

對於中國房地產市場來說，從銀行貸款買房意味著將要被銀行監督機構嚴格監管著，但嚴格監管的政策還未伸向近來在中國興起的民間借貸領域。所以，現在有很多買家都在向開發商、小型借貸公司、房地產開發公司，以及其他P2P放貸人尋求買房的首付。據估計，去年在北京，通過未被監管的機構貸款買房的總金額達到了2.77億美元，而這一數字在深圳更高達3.06億美元。這些私人放款人基本上都是鑽了政府房地產調控規定的空子，從而降低了這套調控措施總體的安全性：住房購買者在傳統意義上是缺乏槓桿的。

「這不符合規定，這種模式的出現事實上會讓我們感到非常不舒服。」仲量聯行的周喬說。

然而，認為中國政府不會注意到這種情形的想法是愚蠢的。而且，在很多地方政府已經開始叫停P2P借貸公司了。

總結

中國房地產市場讓全球金融界都感到十分迷惑，看上去它違反了正常的經濟運行規律：價格上升到一個不可持續的高點之後僅僅是慢慢一點一點降回原來的水平，一遍一遍，循環往復，但事實上它卻從未出現過崩盤。實際上，這個存在泡沫的住房市場是中國政府最大的現金乳牛之一，所以政府是非常不願意看到房價下跌的。在一套房子最終價格中，各類稅費至少佔了其中的60%，更何況開發商們向來都是受益豐厚。

「中國政府一隻手在穩定房價防止其過快上漲，另一隻手卻又在向房產開發商們源源不斷賣地的時候坐地起價。」XiaoyiShao和KohGuiQing在路透的報道中如此說道。

當我們研究中國房地產市場的時候，要記住很關鍵的一點是：這不是一個自由的市場，所以不要期望它會和自由市場表現的一樣。在這種現象的背後，實際上是中國政府在操縱者木偶身上的提線，藉以控制房子的供給並塑造恰當的需求。