【房东的30天、60天通知做对了吗？】（祝良律师随笔No.424）

在租客无过错的情况下，要结束周期性的房产租赁关系，房东必须给房客送达终止租赁关系的通知，例如30天通知、60天通知和90天通知。所谓周期性的租赁关系，通常指的是“月到月”的租赁关系，当然也可以是以星期或以年为周期单位的租赁关系。

2003年1月1日以前，要结束月到月的住宅租赁或商业地产租赁，房东需要给房客30天的通知。2003年1月1日以后，要结束周期性的住宅租赁，房东必须给租客不短于周期单位的通知（CC§1946.1）。例如，对月对月的租赁，房东必须给至少30天的通知。对星期对对星期的租赁，房东必须给至少7天的通知。

要结束周期性商业地产租赁，除非双方在租约里另有约定，提前通知的时间是周期单位，但不能多于30天，也不能少于7天（CC§1946）。例如，对年对年的租赁，房东不需要给租客30天以上的通知。双方可以约定少于30天的通知，但不能约定少于7天的通知。也就是说，即便双方有约定，提前通知的时间不能少于法律规定的7天。

30天通知适用于终止下列租赁关系：（1）无限期的（例如月到月的）非住宅租赁；（2） 无限期的（例如月到月的）住宅租赁，且租客在所租单位住了不到一年；（3）没有书面租约的随意租赁；（4）前租客留守不走但仍缴租；（5）房东自住房里的房客；（6）居住者不是租客。

“30天通知”的措辞必须符合法律的要求（CC§1946），否则法院会因其瑕疵而撤案。最重要的是，30天通知里必须有这样一段话：“州法律允许前租客在某些条件下索回遗留在其前地址的个人财物。你也许能、也许不能在没有额外花费的情况下索回财物，取决于储藏财物的费用和索要时限的长短。总起来说，搬离之后你若收到了前房东通知你有遗留财物，你越早联系前房东，这些费用就越低。”30天通知里没有这段话，就是瑕疵。

2007年1月1日以后，如果租客在所租单位已居住了一年，要终止一个“月到月”的或其他周期性的住宅租赁关系，房东必须给房客60天通知（除非该住宅正在买卖交易之中）。2013年1月1日以后，上面关于索要遗留财物的那段话也必须包含在60天通知之中（CC§1946.1(h)）。60天通知里没有这段话，就是瑕疵。60天通知是住宅租客的权利，房东、房客不可以在租约里约定更短的时间（CC§1953(a)(3)）。此外要注意，如果出租住宅已进入银行拍卖程序（Foreclosure），要让里面的“月到月”房客搬离，买家必须在成交1年内给租客90天通知。

在没有驱逐房客管制的城市，30天、60天通知里不需要写明终止租赁关系的理由。如果有这方面的地方法规，通知的措辞必须符合地方法规的要求。30天、60天通知里不可以给租客“缴租或搬走”的选择。通知里必须明确指出，“月到月”租赁关系将在30天或60天结束。

30天、60天通知的送达方式包括：（1）挂号信或有签收回执的邮件（CC§§1946，1946.1）；（2）派人把通知送达租客本人（CC§1162(a)(1)）；（3）如果房客不在家也不在工作场所，把通知留给他住处的成年人或者他工作场所的可负责转达的人，然后用平信寄一份通知给房客（CC§1162(a)(b)）；（3）如果住处或工作场所没有人，就把通知贴在住处或工作场所的明显位置，然后用平信寄一份通知给房客（CC§1162(a)(c)）。

在逐客诉讼（UD）中，房东有举证责任。如果30天通知或者60天通知没写对，被告可以在递交应诉状之前反抗（例如a demurrer 或者motion to quash），也可以在庭审时口头指出：原告的诉状未能正确地陈述诉因。如果通知有瑕疵，通知就不到位，诉因就不正确，被告就不能被这个官司所困，而且法院也没有义务听一个诉因不正确的官司。

【祝良律师简介】
美 国最高法院出庭律师、美国注册专利律师。加州、纽约州、哥伦比亚特区(DC)执业律师。法学博士、知识产权法硕士、哲学硕士、电子工程学士。专业 领域: 专利/商标、公司/合同、地产/信托、签证/移民、雇主维权等。办公室在南湾San Jose,中半岛Burlingame和三谷Pleasanton。
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