擁有和出售地產的問題
胡明浩 遺矚私人代表信託律師
在這個視頻中,我將討論有關擁有和出售地產的問題,
並為大家提供一些在買賣房地產時很實用的提示。
先來說說擁有地產的方式,一般而言,地產是由個人擁有的,
但個人也可以透過他的生意機構(如公司或有限公司)來擁有地產, ”共同擁有” (TENANTS-IN-COMMON)或”聯合擁有”(JOI這樣可以保護他,免除他的一些責任,因為債權人只能向公司索償, 而不能向個人(個人也可以透過信託擁有地產, 這個我們以後再討論)索償。兩位或更多的人共同擁有的地產, 可以透過 NT TENANTS )的方式。他們也可以透過生意而共同擁有地產,就像合夥做生意一樣。
共同擁有的地產,如果其中某一人過世,
其他業主可以得到他的那一部份產權,不必透過遺囑認證。 有婚姻關係的人所擁有的地產,一般是共同擁有,但他們也可以透過 ” 未亡人權利”而擁有地產。在這種方式下,夫妻中如有一人過世,未亡人即擁有過世者的產權(就像共同擁有那樣)。
其它要考慮的是相關的稅務責任和稅務優惠。和收入稅一樣,
售出地產後,賣方也許要付稅,一般是資產增值稅, ”稅率一般比其它收入稅低。繳稅的金額也和地產價值的調整有關, 調整 ”是指當初的買價,加上任何整修改善地產而產生的開支。
如果你是住房業主,出售你的主要住所並從中穫利,最多可以有25
萬元的獲利不必繳稅,如果是夫妻聯合報稅,這一免稅額最多為 50萬元。但在出售之前的五年中,你必須至少擁有這幢住所兩年。
在擁有地產期間,報稅時貸款利息和地產稅都可抵稅。此外,
如擁有第二個地產,和這項地產有關的商業支出,也可以抵稅, 但這也要取決於第二個地產的用途是個人所用, 還是出租或是做生意。
正如我已經說過的,地產稅以地產為基礎計算,但這個基礎,
在轉手換了新業主之後,就會重新估值,地產稅會增加, 新業主必須付新的地產稅。一旦地產轉手, 大多數或者所有的地產更換業主,都是整筆地產轉手。舉例而言: 一幢房子賣掉了,業主換了人,地產價格也因售價而上升了, 但有些地產轉手時不必重新估值, 有時商業地產交易也不必重新估值。 最常見的地產轉手後不必重新估值,發生在家庭成員之間,比如說, 夫妻之間;父母和子女之間;祖父母和孫兒之間。 夫妻之間的地產轉手,包括把地產轉入信託之中。
一個實際問題是,如果地產轉入信託,
你應該把地產寫入信託文件中。而地契(這是公共文件) 中也應該註明,獲得這個地產的人是信託人。申請更改地契時, 政府的文件紀錄辦公室會要求你填寫其它表格, 如初步更換業主的報告、轉手稅保證書。如果把地產轉到信託名下, 而你和太太都是信託人,這些表格會說明地產的業主並沒有改變。 這樣的話,地產不需重新估值,地產稅也不會增加。
擁有地產或地產交易中,還有很多其它的事項要考慮,
今天說的只是一個大概的要點。如有問題,請和我聯絡,謝謝各位。