什么叫房贷的impound account （又叫escrow account）

房子买了之后，相应产生的支出除了房贷之外还有房产税（Property Tax）和房屋保险（Home Insurance），Impound account是指在每个月还款的时候除了本金和利息之外，还要把一个月的房产税和房屋保险的钱交给银行托管，然后到了要交房产税和下一年房屋保险的时候，再由银行把你已经交给银行的钱中拿出相应的部分来交给county和保险公司，也就是一个“代收-代交”的作用。贷款申请的时候设立这个impound account是完全没有额外费用的，中途也不会有。

Impound account的好处

简而言之就是 - 方便，要renew保险和要交地税的时候绝对不会忘记，银行直接帮你把要交的钱付给county和保险。另外就是某些银行在申请贷款有这个impound account的时候利率会好一些。

Impound account的缺点

一是每个月都要把一个月的房产税和保险交给银行，二是贷款申请close的时候需要交几个月的房产税和保险给银行，这些钱都是在房产税和保险没有due的时候提前交给银行托管的，所以从财政上来说占用了cash flow。不过如果觉得麻烦的话通常impound account可以在贷款申请close之后的一年之后打电话给客服关掉，那个时候银行会把里面的钱全部退给你。

Impound account怎么运作

以加州为例，加州的房产税是一年交due两次，一次是最迟4月10日交，涵盖的是当年1月到6月的tax（6个月），另一次是最迟12月10日交，涵盖的是当年7月到12月的tax（另外6个月）。假设某个人贷款买了房子9月份close且带impound account，那么在close的时候要交6-7个月的地税给银行托管作为reserve，为什么呢？因为close之后的第一个还款日是11月1日，等到11月-12月的时候银行的impound account就要向county交地税了，但是如果只是11月1日交了一个月的地税的话，银行并没有足够的6个月的钱交这个地税，所以需要在close的时候就先收上去。交了12月due的地税以后，impound account里面就只剩1-2个月的地税余额了。同理，等到第二年4月份的时候，每个月收上去的钱就又多了五个月的（12月-4月），impound account里面就又“充值”成6-7个月的地税了，相当于一个“池子”慢慢积起来。这个时候银行就又有钱去帮你交4月份due的那半年的地税了。

房屋保险也是一样的道理，其运作就不多做赘述了。

Supplemental Tax是impound account不负责的

买房子之后，如果成交价比卖家当年的成交价高，那么政府通常要收一个supplement tax，可以理解为“补税”。以加州为例，如果说房子是9月份买的，那么在close的时候卖家负责的是7月份至9月份的税，而买家是负责9月份至12月份的税，但是close的时候买家交的这部分税是按照房子原来的价值而不是成交价交的税，所以这部分钱需要按成交价来交给政府，什么时候交呢?一般政府会在买房close的几个月之后做assessment，所以一般会在close之后过几个月给买家寄一个Supplemental Tax Bill。注意这个钱impound account是不管的，所以一定要记得自己单独付给county，一般online pay或者支票都可以。Supplemental Tax买房后只交一次。 而房产税(地税)Property Tax只要拥有这个房子的话每年都需要交。

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