当买了第一个房子以后，由于生活状况的改变，很多人需要买第二个房子。很多人会问，我的收入也不太高，现在的房子价格也在涨，什么都挺好也不想卖掉。那么小房换大房的贷款如何操作才能让自己利益最大化呢？答案就是把小房出租，租金可以和工资一样算作收入的一部分。具体是这样操作的：

一. 算一算租金收入+工资收入能不能抗住两套房：

首先，明确一点银行对收入的审核依然是看DTI（Debt-to-Income Ratio)，也就是：

房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额     <=45%
       税前月工资收入

那小房子的租金收入怎么算呢？银行会把租金乘以75%，再减去投资房的月供，如果剩下的是正数，那么加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，这个公式就变形为(假设房贷，地税，保险和HOA缩写为PITIA）：

小房子的PITIA-租金x75%+大房子的PITIA+车贷+信用卡最低还款额    <=45%
           税前月工资收入

二. 将小房子租出去：

有的人可能会问，我大房子贷款还没办下来，现在还住在小房子里呢，我怎么组出去？其实银行不需要看到租客已经住进去了，只需要看到未来想租你小房子的租客已经签了Lease Agreement，且付了security deposit就可以了。所以说为什么要结合上文先算一算（或者要你的房贷agent帮你算一算）即使租出去又能买多贵的房子，以及自己有多少首付，再开始找租客出租，因为这个时候你确定大房的贷款是一定能够办的下来的。那么，是不是想租多少就租多少呢？不是的。租金不能太“离谱”。银行的underwriter都会去查一下“fair rental value”，就是差不多小房子的地区这样的房子平均能租多少。比如这里撑死能租个$3,000，你签个$5,000的lease就显然不能被接受。

三. 对小房子做一个Appraisal：

如果需要用小房子的租金收入的话，贷款银行需要看到小房子的贷款所剩的balance除以当时的市价不得大于70%. 比如说你买房子的时后房子是90万，贷款了72万，但是你换大房申请贷款的时候房子涨价了，贷款还了一些，那么只要做一个appraisal证明这一点就可以了。

四. 需要提供的文件：

1.  签好的小房子的Lease Agreement；

2.  租客存入的security deposit的复印件；

3.  上文提到的小房子的Appraisal Report。

五. Asset Reserve的要求：

小房换大房使用这种租金收入，bank account里除了大房的首付和closing cost之外，贷款申请还需要有资金储备（Reserves），其额度要求是小房子和大房子的2个月的PITIA（Principal & Interest，Tax, Insurance和HOA)，就是上文提到的房贷，地税，保险和HOA每个月的额度，再乘以二 --- 要给银行看到还有这么多的钱在你的checking/savings account里面（不用用掉，但是要呆在里面)。除了checking/savings这种cash account之外，股票（stock），退休金（retirement account)，401K都可以。股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。

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