一般来说，买房子不大可能全现金，绝大多数人还是需要贷款的，找贷款经纪看看自己能贷多少款的过程，就叫Pre-Approval。买房看房的正确顺序，是要先找贷款经纪算清楚自己的贷款能力，然后再去找房产经纪看相应价格和区域的房子，而不是反过来，先看房子再去找贷款经纪。

为什么Pre-Approval 这个过程这么重要呢，因为其实需要避免的核心就是本来下offer之前拿到Pre-Approval的金额和承诺在买房offer被接受之后兑现不了，导致贷款被deny或者说需要满足一些比当初Pre-Approval时要苛刻的多的条件，而导致这种情况出现的原因有三：1. 贷款经纪能力不足，并没有准确估算客户的贷款能力；2. 房贷办理过程中，有利率，收入，信用，gift fund，tax，房子本身等 多方面的情况需要提前预料到，而且是不能够互补的（一个方面的优势不能弥补另外一个方面的缺陷），贷款经纪经验不足，不能够全面了解和掌握客户的情况而草率的给客户开绿灯；3. 贷款经纪和客户之间的沟通障碍和误解，有的时候贷款经纪“以为”是一种情形而客户想表达的是另一个意思，互相都以为对方理解了而实际上不是，造成了信息传递不畅，而事后弥补又来不及。

所以，怎样衡量一个Pre-Approval做的好不好，是否靠谱呢？

1. 贷款经纪是否查看了你的pay stub，W2，tax return等收入文件。是否pull了你的credit，或者至少使用了你的credit report查看了整体的信用状况。因为收入和信用是决定你是否能够贷款以及能够贷多少的核心要素。没有这两点，基本上可以说Pre-Approval只是一个空头支票；

2. 贷款经纪是否至少询问了你的down pay状况，是否有gift fund，股票，retirement account，以及其它的资产状况，例如是否有其它房产等，并综合考虑；

3. 贷款经纪是否综合考虑了其它的情况，例如visa，卖房子同时买房子，找其他人当co-signer等，还有自己的非 in general的情况；

4. 在做Pre-Approval的过程中，能够找到真人至少进行电话交流而不是完全网上进行比较好；

5.  做Pre-Approval的速度怎么样，好的agent一般能够在一天以内做好；

6. 在做Pre-Approval的过程中，优质的agent一般会至少把整个贷款的流程都给你一个清晰明了的蓝图，让你知道房贷是怎么一回事。

Pre-Approval是买房子成功的基石。所以，跟房产经纪看房之前，一定要先找到一个靠谱的贷款经纪做好Pre-Approval，确定自己的贷款没问题，而且尽量把各方面有可能发生的情况都预料到，多问几个问题，总是好的。

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