父母不要轻易将房产转给子女
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不輕易送房產給子女
02/09/2013
領用白卡(Medicaid)的長者經常誤以為自己應贈送房產給子女，來保護房產將來不受政府的追討(Medicaid recovery)。我最近就有個客戶是白卡領用者，在僱用我前，社安局的工作人員給了她錯誤資訊，導致她將房產送給了子女，後來社安局澄清說法，她又趕緊將房產轉贈回來給自己，她和子女後來決定不再胡搞，於是僱我幫忙保護房產。
確實，有些人至今仍以為，贈送房產給子女只需登記新的地契，既可脫產、律師費又較低；殊不知，這動作的資產保護功能不彰，且常讓您和您的子女多繳很多稅，反而不划算。
首先，房產送給子女後，房子便不是老人家所有了，相關地稅(property tax)優惠也就流失了；其次，若子女透過「贈與」得到房產，將來他們賣屋時，要繳的增值稅(capital gain tax)常比透過「繼承」得到房產後再賣出房產時，所要繳的增值稅還要高出許多；而子女若接受您的房產贈與，也可能導致他們的子女(您的孫子女)得不到某些就學的優惠。
若子女在外欠債或離婚，那麼您送出房產或許避開了政府的白卡福利追討，但卻碰到子女債主或配偶的追討，全然沒有資產保護的保障。且有些父母將房產送給孩子後，什麼都沒了，不孝子女也就不搭理父母了，雖然這未必會發生，但我們怎樣都應給自己留後路。
可考慮的選擇是：將房產產權送給子女，但保留您在身時的享用房產的權利(life estate)，如此不怕子女翻臉不認人，地稅優惠可持續，並可避開一部分的白卡福利追討，不過增值稅會否有優惠就不一定了。
較全面的作法是：成立白卡資產保護信託(Medicaid Asset Protection Trust, MAPT)，將房產移轉到MAPT中，在您有生之年，您可繼續享用房產，地稅優惠可繼續保留，不怕子女的債主追討，且子女等到父母都離世後才繼承房產，屆時可享有增值稅優惠。這作法特別適合年逾70的父母。
總之，想要保護資產的話，請務必諮詢專業律師，切忌莽撞處理，得不償失。
作者簡介：
筆者王劭文律師出生於台灣台北，台灣大學法律學院及哥倫比亞大學法學院畢業，並獲領紐約大學華格納公共服務研究所最高等獎學金，主攻美國醫保政策。領有紐約州律師執照，從事耆老保健及資產規劃服務。
