房贷除了首付还需要什么Closing Cost？
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什么叫Closing Cost?
无论是什么贷款，在美国的也好在中国的也好，都不太可能只付首付，比如一栋房屋成交价是一百万美金，贷款八十万，首付二十万，除了首付二十万之外，是不是就一分钱都不用往外掏了呢？不是的。在这个过程中会有很多“费用”产生，叫做Closing Cost。这些费用极少是要付给卖家的基本上都是要付给产生这些费用的第三方的。下文就尽量详细列举一下这些费用都有哪些。
1.
Loan Origination Fee:
如果买房子有贷款，这一部分就是房贷broker帮你拿到某个利率而收取的“Point”, 一个point是贷款金额的1%. 现在很多broker不收Points，收的话从几百到几千不等，看拿到的利率是多少。
2. Lender
Fee:
如果有贷款的话，这一部分的cost就是审核贷款银行所收取的费用。一般来说至少有两项较大的，Underwriting Fee 贷款审核费用（有的银行写为Administration Fee），Appraisal Fee房屋估值费用，其余的可能还会有一些诸如Tax Service和Flood Cert等的 小杂费。总的费用差不多$1,500左右。
3. Title/Escrow
Fee：
这部分通常是最多的，一般至少包括Escrow Fee，Lender's Title Insurance Fee，Owner's Title Insurance Fee，Notary Fee等，这部分费用根据房价来说差异很大，以加州为例，一个$20万左右的房子可能是$2,000左右，一个$100万的房子差不多是$5,000 （在加州，Owner's Title Insurance基本上都是卖家付的），一般消费水平的房子，这部分cost再怎么高，总费用也一般不会超过$一万。需要注意的是，如果有贷款，这部分费用和用哪个银行无关，也就是说，如果是不贷款用全现金买房子，这部分费用也基本是固定不变的。
4. Government
Fee：
这部分费用很简单，政府对房产交易要收费收税，一般会有的是Transfer Tax和Government Recording。每个州差异极大，有的州没有Transfer Tax比如德州，有的州对mortgage和房产transfer都要抽税。所以从几百块到几千块钱都不一定。以加州为例，Transfer Tax是每$1,000抽$1.1，Recording Fee也就两三百块钱。
5. Impound
Account Reserves：
什么叫Impound Account请参见以前的文章。如果开了impound account，通常需要交给银行3-6个月的地税和房屋保险reserves。
6. Pre-paid
Interest：
如果有贷款的话，贷款银行需要把放款那天一直到该月月底的interest先收上去，比如3月17号放款，就需要收15天的利息。
7. 一些需要和卖家在close的时候分摊好的项目(prorated items)：
最常见的是prorated tax和prorated HOA。房子以过户的那天为时间点，有些项目比如物业管理费HOA和地税property tax卖家已经帮你付了，比如在加州，3月17号过户，卖家已经向政府交了整个上半年的地税，那么买家就需要把3月18号到6月30号本来应该是买家自己负责的地税在close的时候就补给卖家。同理物业管理费也是这个道理。
以上的所有Closing Cost，严格意义上只有NO.1 - NO. 4 才是一次性的“费用”，NO.5 - NO. 7是本来就要交的。所有的费用都通过Escrow/Title 公司结清，就有点像房产交易的“支付宝”，所有相关的人把该给的钱给他们，然后他们在过户之后再分发给需要收钱的人，这也就是为什么Escrow/Title fee会产生。我一般会建议买家准备$1万保底，除非case很特殊，要不然肯定够了。当然具体的费用通常只有$五六千。
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