三藩市租金管制简史

在恶劣和偏護租戶的旧金山租金管制下，屋主们常为本该平凡的租务而蒙受耗财耗神的噩梦。稍追索就不难看出，这租管极端失调的主要根源是由1992年急减租金涨幅开始的。

第一阶段：1992年，三藩市租金管制法律限制每年租金涨幅从4% 急剧减至通涨CPI (consumer price index)的60%。能够保证住在一个一生都几乎不会涨租金的房子里，无疑让租客们有赢得了彩票的感觉。从那时候起，三藩空房率大大降低。

因为只要不搬家就不会大幅涨租金，租户们开始不愿意搬离现有住房。也就是从那时候起，屋主们开始遭遇越来越多的无良租客，甚至是“租霸”。即使当屋主遇到家庭财政问题，甚至身体健康原因，必须要收回房屋的时候，也不能轻易从租客手里把房子要回来。为了要回住房，他们必须经历耗时很长，价格高昂的官司过程，比如依照OMI, RMI, 或者艾丽斯法。

第二阶段：在2006年，当婴儿潮那代人开始步入退休年龄，三藩租管变得更加严格。屋主们必须聘请费用高昂的律师收屋，律师费高达$500一小时。不光需要支付的律师费很高，付给租户的搬迁费更是有可能高达$16,500一个住宅单位。而且，即使租户搬出，法律也规定屋主在3-5年内不许重新出租这个住房单位。从这时候开始，越来越多退休的屋主因为年龄身体经济原因，既无法支付高昂律师费，也经不起收屋繁琐过程的折磨，只能眼睁睁看着租霸占据着自己的出租屋。这些出租屋明明是他们自己的资产，却无法收回给自己家人用。

如果出租单位里面有残疾人，老人，或者儿童，屋主收房时还必再在支付$3500给每一个这样的租客。而租客家只需有一个学龄儿童，屋主就不能在一整个学年收屋，只能在假期进行收屋工作。

之后，新的立法强迫屋主接受以下条款，他们必须容忍租客引入自己的家人一起入住房子而绝对不允许涨租。如果屋主不堪忍受大批新客人入住，即使要涨租也必须依照非常严格而复杂的程序，中间还要支付无数手续费。而且只要有一个步骤被证明行为不当，恶意涨租，屋主就会遭受馬上退回多年累積的所有升租的严厉惩罚！

第三阶段：在2014年，市參事們通过更多偏護租客的条例来阻碍屋主依照艾丽斯法收房。比如屋主让租客迁出时，还必须加付整整两年租客本来享受的低房租跟市价房租之间的差价。虽然这部法律已经两次败在法庭上，市律师仍可上诉。

另外，如果一个出租单位涉嫌非法，比如多年前屋主私自加建改建隔出多一个住房单元出租，那么屋主将会被起诉。他们必须依照繁复的法律，花大笔金钱把这个住宅单元变为合法。而在这个合法化的漫长过程里面，屋主不允许向租户收取一分钱租金。在此合法化期间，如果房屋需要改造，租户需要临时迁出规避，屋主还要替租户支付全部的租房费用。而当房屋合法化成功之后，屋主必须以之前相同的低租金把原租客请回来。因此，屋主宁可放弃出租，也不愿把多年前建立的非法单元合法化。这造成了三藩可出租住房单元愈发减少。

跟不合理的立法抗争

到了今天这一步，所有租管法律从根本上帮助到了租客吗？根本没有！因为越来越多的屋主被苛刻的法律恐吓，宁可倒贴钱收回房子也不敢再出租，造成了三藩租房单元数量大幅缩水。而萎缩的房源与高涨的需求对撞，更引发三藩房租市价不断攀升。高昂的市价令新租客怨声载道，于是城市就不断出台更严苛的租管政策，造成更多屋主吓得退出租房市场......至此，恶性循环不断重演！

当人们认为旧金山租管不可能更恶化的时候，在2015年9月22日，尽管数百名业主表示抗议, 市参事委员会仍一致通过金贞妍市参事的2.0立法，市长也受政治压力而并没有否决, 小业主权利正式跌至最低低谷。三藩小業主會會長说，通过这个法案，市参事们简直使现有的租赁条例贬为废纸。屋主将不能约束​​谁及多少人住在他们的房屋内, 没法迁走那些搞事的租客，除非他们的不当行为是“严重而持续的”。然而谁来定义“严重”或者“持续”呢？屋主更不能仅以非法出租单位为理由来收回房子。“金贞妍2.0”也提高了对某些包括屋主自住收屋后出租单位的空置管制。这将意味着屋主只能在租客搬走后的5年内用同样的租金出租。即使规限强行要求通知使用租客的主要语言将会问题多多。

所有湾区的小业主，请睁大你的眼睛！三藩市租管愈演愈烈的一幕正在南下，发生在越来越多的城市。如果你们不希望自己落入三藩屋主的命运，请在今天就开始跟不合理的立法抗争！越早觉醒，战胜恶法的可能性就越大！

我有一個夢想

我最近去了聖何西的ARO(公寓租務條例)會議。面對那充滿理性的人群，我情不自禁地分享了几句衷言:

“我很羨慕你們的情況，請不要學舊金山。当你們還有机会的時候請保持你們政策的靈活性。這個會議實在是太好了，你們能够請來顧問參與研究，分析和評估住房的策劃。房屋是一個經濟問題，應考慮到市場和人口結構的變化。例如：嬰兒潮一代即將退休，他們很可能想退出租賃業務市場，並可能需要收屋，這就像工作的參與率處於歷史低位一樣。租賃業務應該簡單！請記住，更多的法律管制意味著更多的訴訟。不要讓政客为你作住房政策的決定，要让市民明白,并以租賃統計數據基礎而決定,达到市場的平衡。更要防止政客利用舆论达到他们的政治目的，從而導致錯誤的、不合理的政策產生。”

我的發言,贏來一片雷鳴般的掌聲。突然間，我多麼希望這個會議的房間坐落在我的城市--舊金山。舊金山,我們什麼時候可以重新開始?

作者: 楊余詠梅, 翻譯: 藍葭, 梁山好汉  編輯: 郭崇亮

組織: 住房政策改良會  |  微信: bitterleaf

電郵: info@BetterHousingPolicies.org

Thanks to everyone for this great teamwork!