汲取佳兆業的教訓
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女人筆金心 - 唐德玲
作者從事理財策劃工作逾十年，並擁有認可財務策劃師資格。
幾個月前，我在本欄寫過一篇題為《內房債券不宜沾手》的文章，意思是指，房地產商主要是靠融資去發展項目，而他們的買家也是靠融資去購買他們的物業，即是在兩個槓桿相結合的情況下，才造就房地產業的繁榮。
但只要其中一方，又或兩方的融資安排或信貸出現問題，這個「雙劍合璧」組合所造就的地產繁榮（或者說地產泡沫）就很容易會破滅。事實上，近年內地的經濟和政治氣候就很容易觸發這類危機。
一方面，內地這幾年實施限購令，令樓市持續降溫；另方面又嚴厲打擊貪腐，令到一些可能靠非法手段取得土地使用權的發展商惶惶不可終日。一旦公司主事人被扣查，甚至被檢控，公司就不能賣樓，導致資金周轉不靈。
從投資者的角度看，我們或許會買內房股的股票，因為內房股的股價波幅較大，適合喜歡短炒的投資者；又或者買內房的債券，因為內房債券的息率普遍都較高，有些的孳息率接近，甚至超過10厘！
資本靠融資 風險非常高
不過，值得指出的是，如果是買內房債券的投資者，一般都屬於高端投資者，又或專業投資者，因這些投資者主要是透過私人銀行的服務來參與這些企業債券的買賣。
基本上，私人銀行的開戶條件是存入100萬美元等值的現金或金融資產（金管局定義他們為專業投資者，可以投資較高風險的產品），所以並非一般投資者可為。此外，投資企業債券的入場門檻，最低也要20萬美元。
我當時的忠告是，如果是買內房股股票的話，我只會吼中國海外（0688）、華潤置地（1109），或者再加上一隻新上市的萬科企業（2202），其餘內房股我是不會沾手的，因為風險太高了！
同樣地，如買內房股的債券，我只建議買兩隻國企龍頭內房股的債券，即中國海外和華潤置地。當然，由於買內房債券的，大多是專業投資者，他們應該知道自己的投資風險，也應該盡量分散風險。
債務違約會觸發連鎖效應
言猶在耳，去年底就發生佳兆業（1638）事件。我認為，這是一宗很經典的案例，值得大家汲取當中的教訓。
首先，觸發整件風波的，是佳兆業多名董事和高層相繼辭任，引發一項違反銀團貸款協議的事件，令到滙豐要求該公司提前償還一筆去年8月借出的4億港元定期貸款，但佳兆業已經表明暫時未能償還該筆貸款（很多時，銀行批出一筆貸款，其中一些條件就是公司主要負責人都必須在任，因為銀行主要是信賴該等負責人能夠適當營運公司，否則，銀行是有權要求提早還款）。
經過商討後，雖然滙豐願意給予時間佳兆業，不用即時償還該4億元貸款連利息，但卻已經引發連鎖性的違約事件。首先，本來萬科企業（2202）計劃向佳兆業買入一幅上海的土地，總面積15.4萬平方米，代價15.2億元人民幣（下同），但發生滙豐的違約事件後，萬科宣布取消交易。
另外，該公司在深圳的三個預售中物業，又遭深圳當局勒令暫時查封，不准買賣和轉手。在不能買樓套現的情況下，佳兆業有一筆2,600萬美元的債券利息未能如期支付。然後，又傳出內地多間金融機構要求查封佳兆業的資產。
最後又證實，內地一些信託公司，已入稟控告佳兆業旗下的子公司交叉違約，要提前支付6.5億元借款本息和違約金。
目前，佳兆業已經停牌，投資者已沒法止蝕沽出該公司股票。姊妹們，在投資的世界裏，由於很多時都牽涉借貸，因此，只要其中一方出現債務違約，很容易就會觸發一連串的交叉違約事件，在整個資金鏈的任何一方都不能避免，因此，大家真要很小心呀！
但只要其中一方，又或兩方的融資安排或信貸出現問題，這個「雙劍合璧」組合所造就的地產繁榮（或者說地產泡沫）就很容易會破滅。事實上，近年內地的經濟和政治氣候就很容易觸發這類危機。
一方面，內地這幾年實施限購令，令樓市持續降溫；另方面又嚴厲打擊貪腐，令到一些可能靠非法手段取得土地使用權的發展商惶惶不可終日。一旦公司主事人被扣查，甚至被檢控，公司就不能賣樓，導致資金周轉不靈。
從投資者的角度看，我們或許會買內房股的股票，因為內房股的股價波幅較大，適合喜歡短炒的投資者；又或者買內房的債券，因為內房債券的息率普遍都較高，有些的孳息率接近，甚至超過10厘！
資本靠融資 風險非常高
不過，值得指出的是，如果是買內房債券的投資者，一般都屬於高端投資者，又或專業投資者，因這些投資者主要是透過私人銀行的服務來參與這些企業債券的買賣。
基本上，私人銀行的開戶條件是存入100萬美元等值的現金或金融資產（金管局定義他們為專業投資者，可以投資較高風險的產品），所以並非一般投資者可為。此外，投資企業債券的入場門檻，最低也要20萬美元。
我當時的忠告是，如果是買內房股股票的話，我只會吼中國海外（0688）、華潤置地（1109），或者再加上一隻新上市的萬科企業（2202），其餘內房股我是不會沾手的，因為風險太高了！
同樣地，如買內房股的債券，我只建議買兩隻國企龍頭內房股的債券，即中國海外和華潤置地。當然，由於買內房債券的，大多是專業投資者，他們應該知道自己的投資風險，也應該盡量分散風險。
債務違約會觸發連鎖效應
言猶在耳，去年底就發生佳兆業（1638）事件。我認為，這是一宗很經典的案例，值得大家汲取當中的教訓。
首先，觸發整件風波的，是佳兆業多名董事和高層相繼辭任，引發一項違反銀團貸款協議的事件，令到滙豐要求該公司提前償還一筆去年8月借出的4億港元定期貸款，但佳兆業已經表明暫時未能償還該筆貸款（很多時，銀行批出一筆貸款，其中一些條件就是公司主要負責人都必須在任，因為銀行主要是信賴該等負責人能夠適當營運公司，否則，銀行是有權要求提早還款）。
經過商討後，雖然滙豐願意給予時間佳兆業，不用即時償還該4億元貸款連利息，但卻已經引發連鎖性的違約事件。首先，本來萬科企業（2202）計劃向佳兆業買入一幅上海的土地，總面積15.4萬平方米，代價15.2億元人民幣（下同），但發生滙豐的違約事件後，萬科宣布取消交易。
另外，該公司在深圳的三個預售中物業，又遭深圳當局勒令暫時查封，不准買賣和轉手。在不能買樓套現的情況下，佳兆業有一筆2,600萬美元的債券利息未能如期支付。然後，又傳出內地多間金融機構要求查封佳兆業的資產。
最後又證實，內地一些信託公司，已入稟控告佳兆業旗下的子公司交叉違約，要提前支付6.5億元借款本息和違約金。
目前，佳兆業已經停牌，投資者已沒法止蝕沽出該公司股票。姊妹們，在投資的世界裏，由於很多時都牽涉借貸，因此，只要其中一方出現債務違約，很容易就會觸發一連串的交叉違約事件，在整個資金鏈的任何一方都不能避免，因此，大家真要很小心呀！
